盡管官方常用“促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼，來形容房地產(chǎn)政策的訴求，但在絕大多數(shù)人眼中，過去十年調(diào)控的目標(biāo)，用兩個(gè)字來概括，就是“房?jī)r(jià)”。

2003年，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，此后與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀政策達(dá)到43次。這些政策囊括了一個(gè)國家機(jī)器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個(gè)政體所應(yīng)觸及的邊界。

遺憾的是，伴隨雨點(diǎn)般調(diào)控的，仍然是一根陡然上浮的房?jī)r(jià)曲線。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計(jì)算，過去十年間，我國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的感官可能更為強(qiáng)烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心，最初房?jī)r(jià)約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，但可能更貼符大城市居民的心理感受。

中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，由調(diào)控反復(fù)敲打塑造成型，扭曲又充滿張力。其間房產(chǎn)泡沫論、崩盤論不絕于耳，卻從未成為現(xiàn)實(shí)。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠，都開始倒戈，其日前對(duì)外表示，明年年初，受地方財(cái)政影響，中央將會(huì)釋放房地產(chǎn)的利好信號(hào)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)回暖。一些年份稍長的開發(fā)商，面對(duì)新政策的出臺(tái)，已養(yǎng)成一種“兵來將擋水來土掩”的心態(tài)。

大部分市場(chǎng)人士形成共識(shí)的是，過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控大致分為三個(gè)階段，第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調(diào)控方向是控制房?jī)r(jià)過快上漲和房地產(chǎn)投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度，調(diào)控轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三階段是2010年4月至今，目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

其中第二階段，為抵抗半路殺出的金融危機(jī)而采取的救市措施，在很多觀察人士看來，是十年房?jī)r(jià)調(diào)控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處，問題在被簡(jiǎn)單化的同時(shí)，也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因，可能還在于計(jì)劃思路與市場(chǎng)規(guī)律之間的錯(cuò)位。

回溯調(diào)控，政府的基本邏輯較為清晰：通過調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、促進(jìn)土地利用效率、加強(qiáng)信貸支持針對(duì)性等方式，來嚴(yán)格配置開發(fā)商的生產(chǎn)要素。在需求端區(qū)別對(duì)待，為中低收入者建設(shè)保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機(jī)性購房。此外，土地增值稅、二手交易所得稅和房產(chǎn)保有稅等稅費(fèi)手段，也被用于調(diào)節(jié)市場(chǎng)秩序。

調(diào)控遭遇的障礙，被房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)于緊縮的土地供給、持續(xù)寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結(jié)于這類近乎終極性的問題，可能難以得到調(diào)控和房?jī)r(jià)之間關(guān)系的真相。我們更愿意去爬梳，調(diào)控者希望如何穩(wěn)住市場(chǎng)，具體措施又是如何傳導(dǎo)到價(jià)格曲線上的，市場(chǎng)的邏輯又是什么，二者偏差在哪里。

生產(chǎn)要素的供給壓縮

嚴(yán)控房企開發(fā)貸，致使融資難，增加購房成本

常年緊縮地根，壟斷土地供應(yīng)，地價(jià)飆升，增加土地重置成本，導(dǎo)向房?jī)r(jià)難降

加大保障房用地供給，不等于增加商品房市場(chǎng)供給

2003年4月，央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定對(duì)購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當(dāng)提高首付款比例，不執(zhí)行優(yōu)惠利率。這是“黃金十年”啟動(dòng)后，政府首度采取抑制房?jī)r(jià)過熱的措施。

信貸政策是房產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)常規(guī)動(dòng)作，其中包括開發(fā)貸的發(fā)放尺度、個(gè)人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整等。但在供給端，調(diào)控主要針對(duì)開發(fā)貸。

早期政策對(duì)開發(fā)貸的限制，主要集中在高檔商品房、別墅等項(xiàng)目類型上，調(diào)控者希望借此減少高端房供應(yīng)，增加中小戶型，以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”等高價(jià)豪宅項(xiàng)目，被政府問責(zé)“價(jià)格虛高”，從而成為全社會(huì)眾矢之的。這一政策導(dǎo)向思路，由于否定了市場(chǎng)選擇權(quán)和消費(fèi)差別，后慢慢淡出市場(chǎng)。

后期對(duì)開發(fā)貸的限制，源于對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的限制，而采取對(duì)行業(yè)貸款的全面緊縮。國有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企，被迫通過信托、基金和民間資本融資，資金成本動(dòng)輒12%—18%。