2014年伊始，土地市場成交延續(xù)著火熱態(tài)勢繼續(xù)高位運行，在不到2個月的時間里，北京市的土地出讓金已達615.5億元，與此同時，住宅成交卻悄然轉(zhuǎn)冷。

利率由85折到上浮5%

相當于房價漲18%？

“21樓的那套房子裝修比較好，加上業(yè)主又買了房子，不是特別著急賣這套，所以對于價格比較堅持，沒有還價的空間。”當記者問鏈家地產(chǎn)工作人員小湯天通苑區(qū)域的房子是否有議價空間時，他告訴記者，“13樓的那套房子業(yè)主說，如果房子不好賣，可以降5萬元，也就是170萬元。”

“如果想多貸點款，咱可以走商貸，到時候看看能不能（找熟悉的銀行）給做個9折（優(yōu)惠利率）。”小湯勸慰有些猶豫的我，當然，小湯的口氣也不甚肯定。

記者在隨后的走訪中了解到，目前北京多家銀行中，除平安銀行明確暫停個人住房貸款外，其他銀行都還可以接受個人房貸業(yè)務(wù)，不過，發(fā)放的時間難以保證，此外，交通銀行和渤海銀行還表示，首套房貸貸款利率也需要上浮5%。

“雖說我們行沒有停止發(fā)放個人住房貸款，但是也的確沒有貸款額度。”建設(shè)銀行位于北京東城區(qū)某支行的客戶經(jīng)理無奈的表示，從去年12月份到現(xiàn)在，我們一筆個人住房貸款都沒有發(fā)放過。

利率的變化對全部購房成本而言，影響究竟有多大？

全部購房成本應該是購房款與稅費、利息支付的總和，為計算方便，以總價200萬元90平方米以內(nèi)的住宅（新建商品住宅或房產(chǎn)證滿五年業(yè)主唯一的二手住宅）為計算樣本。考慮到剛需購房者手中的資金并不充裕，按首付30%、商業(yè)貸款140萬元，等額本息還款方式，分30年還清來計算，當可以執(zhí)行85折優(yōu)惠利率時，每個月的還款額為8196.72元，當利率上浮5%之后，每個月的還款額增加至9199.34元。30年間，支付的利息增加超過36萬元，相當于房價的18%。

購買90平方米以下住宅，若為首套房，僅需繳納1%的契稅，也就是2萬元，當可以享受85折優(yōu)惠利率時，全部購房成本約為357萬元；當利率上浮5%之時，購房成本上升至393萬元，相當于全部購房成本上漲10%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行信貸可以說是影響房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的因素，從房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看出，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

首付款杠桿率不足1:2

對于在二手房市場上苦苦尋覓的購房者來說，房貸是一個來不及考慮的話題，首付夠不夠，才是當下首要考慮的問題。二手房市場上可供剛需選擇的房源并不多，二手房首付款的杠桿率不足1:2。

以亞運村安慧里一區(qū)一套報價為208萬元的45平方米一居室為例，鏈家地產(chǎn)工作人員給記者算了一筆賬。首次購買住宅可以貸款123萬元，從表面來看，這種貸款方式只需要準備85萬元的首付款，但事實并非這么簡單。二手房交易涉及最低過戶指導價和是否為普通住宅兩個問題，當貸款123萬元時，這套房子的網(wǎng)簽單價就超過了3.24萬元/平方米，而這個單價，是安慧里地區(qū)認定是否是普通住宅的價格臨界點。在這種情況，這套住宅將被認定為豪宅，所以，還需要繳納3%的契稅和5.6%的差額營業(yè)稅，大概是13.9萬元，此外還要支付2.7%的中介服務(wù)費，大約5.6萬元，再算上房屋評估費用等支出，至少需要準備105萬元。

為了規(guī)避高額的稅費，有些購房者選擇減少貸款額度，當然，這就需要湊足110萬元的首付款，那么，這時就只需要交1%的契稅了。再加上中介服務(wù)費和房屋評估費用，需要準備116萬元左右。

過戶指導價與實際成交價格中間存在巨大的差值，加上本應由業(yè)主繳納的各項稅費全部轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，這兩項因素是導致購房者首付款杠桿率低的重要原因。

記者在西城區(qū)天寧寺橋附近的地產(chǎn)中介了解到，該區(qū)域的過戶指導價格與實際售價同樣存在巨大落差，某小區(qū)30平方米左右的loft售價在200萬元左右，而實際評估價格卻在100-110萬元之間，假設(shè)考慮公積金貸款，購房者需要準備120萬元左右的首付款，此外還有中介費以及過戶所需的稅費。

如此計算，二手住宅的首付款杠桿率不足1:2。在信貸繼續(xù)從緊的情況下，過戶指導價與實際成交價產(chǎn)生巨大落差，這些因素都加劇了購房者的觀望情緒。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至25日，2月份北京二手住宅成交4224套，較1月份前25天環(huán)比下降46.3%，較去年同期下降45.3%。另外，2月份二手住宅成交均價為29310元/平方米，環(huán)比微降0.7%。