中國住房市場長期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，短期下跌不可避免；居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價(jià)不會出現(xiàn)整體崩盤；供求形勢由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價(jià)可能進(jìn)入2至3年的調(diào)整期；住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會加速提升。

全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩成交量萎縮

2014年上半年大中城市房價(jià)呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。

短期市場供應(yīng)量過大，大中城市房價(jià)由全線上漲到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房價(jià)暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后將集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房價(jià)上全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。2014年1月，70個大中城市中，房價(jià)環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。目前的房價(jià)跌幅較小，相對于上年同期，僅有溫州一個城市出現(xiàn)房價(jià)同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價(jià)格。

全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，成交量萎縮庫存水平攀升。2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。

2014年1至2月，中國商品住房銷售面積為9377萬平方米，同比增長-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長-5%。2014年1至6月，中國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長。

2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年6月底，中國新建商品住房待售面積增加至35917平方米，同比增長25%。

住房市場步入低速增長期，住房投資增速下滑。中國住房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進(jìn)入低期增長期。隨著全國銷售不暢和大中城市房價(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2014年1至2月，中國商品住宅開發(fā)投資額為5426億元，同比增長18 .4%。2014年1至6月，中國商品住宅開發(fā)投資額為28689億元，同比增長率降至13.7%。

房價(jià)短期下跌難以避免調(diào)整期持續(xù)2至3年

居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價(jià)不會出現(xiàn)整體崩盤。

房價(jià)是否會出現(xiàn)崩盤這主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)。總體來看，由于人們改善居住條件的動力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國還不會進(jìn)入住房普遍過剩時代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時代。短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免，但還不會進(jìn)入持續(xù)的衰退與蕭條。

關(guān)于人們改善居住條件的動力，目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著G D P增長和地方財(cái)源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到30平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。中小戶型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的渴望仍很迫切。因此，在可以預(yù)見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

另一方面，從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進(jìn)、共同存在的。大城市病集中爆發(fā)將使當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因北京的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補(bǔ)、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

供求形勢由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價(jià)短期調(diào)整不可避免。

2008或2011年的市場調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導(dǎo)致。如2008年的金融危機(jī)沖擊，2011年的大中城市限購沖擊。本輪市場調(diào)整與2008或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的，它表明市場供求形勢正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，普通商品住房價(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。