購房適齡人口2015年達峰值

分析房地產(chǎn)需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口(25~49歲)。

根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。

再來看農(nóng)村的城鎮(zhèn)化人口，按照海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農(nóng)村只有總量4000萬~6000萬農(nóng)業(yè)勞動力可轉(zhuǎn)移。

而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。

另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對數(shù)上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應(yīng)的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購買力不足。

總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

危險的信號：海外案例

結(jié)合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結(jié)構(gòu)的變化是房地產(chǎn)價格的一個長期影響力量。

雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質(zhì)變完成轉(zhuǎn)化后，效應(yīng)將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉(zhuǎn)折點也往往意味著房價拐點。

遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉(zhuǎn)向。

那有沒有例外呢？

根據(jù)中信證券全球首席經(jīng)濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期并沒有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，部分是因為制度安排(包括稅收)和傳統(tǒng)抑制了對住房的投資性需求。

但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才并未造成德國房地產(chǎn)市場的蕭條。

對于中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，2015年起中國購房適齡人口數(shù)量開始下降。當中長期因素正在發(fā)力時，你還會覺得2014年起的房價調(diào)整只是一個短暫的調(diào)整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？