“目前中國(guó)樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。”近日，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示。隨后，IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及，“中國(guó)住房供應(yīng)過剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。”

IMF連續(xù)關(guān)注中國(guó)住房空置率再度觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，中國(guó)住房空置率到底有多高？

空置率高低之爭(zhēng)難休

IMF提供的“10億平方米”的空置面積數(shù)據(jù)，其準(zhǔn)確性如何？有關(guān)方面說法不一。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。據(jù)此估算，全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

但許多業(yè)內(nèi)人士及學(xué)者分析認(rèn)為，IMF報(bào)告觀點(diǎn)因樣本選擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等主客觀原因估算有偏差。

以中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)等為代表的業(yè)界人士根據(jù)住宅竣工數(shù)量推算認(rèn)為，1998年以來，城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)超過了新建住房套數(shù)，因此“絕不可能有 5000萬(wàn)套或更多空置”，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率也不太可能超過20%。“一些區(qū)域密密麻麻聳立著高樓而沒人住的情況確實(shí)存在。”杭州市民李先生的觀察得到很多人的響應(yīng)。“房屋空置有多種情況，也和觀察者所處時(shí)間節(jié)點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)有很大關(guān)系。”杭州一家本土房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，單純說空置率意義不大，關(guān)鍵要看城市之間、區(qū)域內(nèi)部的商品房供需是否平衡。

某些城市“造城”過度是不爭(zhēng)事實(shí)

事實(shí)上，萬(wàn)科、雅居樂等大型房企高管向記者證實(shí)，目前其開發(fā)的中高端樓盤空置率“相對(duì)較高”，“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”，鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的新區(qū)人煙稀少。諸多城市大規(guī)模興起的造城運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

空置率說明了啥？看一下歐美國(guó)家的數(shù)據(jù)。據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。即使美國(guó)樓市最差的2007-2008年，租房空置率最高時(shí)候也就達(dá)到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低。

顯然，一些城市的空置率是高于國(guó)際平均水平的。IMF給中國(guó)樓市的分析就是：2014年以前開工建設(shè)率太高，房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率。

空置率在我國(guó)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中仍是空白

作為經(jīng)常被用來評(píng)價(jià)樓市“健康程度”的一個(gè)重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。記者梳理發(fā)現(xiàn)，中國(guó)樓市空置率高企的話題屢被提及，其中數(shù)據(jù)的出處不一，從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算，關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。

對(duì)于這個(gè)重要指標(biāo)，相關(guān)部門對(duì)其的統(tǒng)計(jì)上仍是一片空白。公開信息顯示，上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年，統(tǒng)計(jì)部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見到公布相關(guān)進(jìn)展。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說：“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。”

住建部門相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示，關(guān)于空置率，目前“沒有準(zhǔn)確官方定義”。

值得關(guān)注的是，隨著生活水平提升，一定的房屋空置本就是樓市發(fā)展的應(yīng)有之義。但在當(dāng)下，由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏特別是房屋底數(shù)不清以及看多看空樓市的博弈輿論，導(dǎo)致空置率成為表征中國(guó)樓市泡沫的極富彈性的指標(biāo)。

專家認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記加速推進(jìn)，為社會(huì)提供權(quán)威的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將讓各類猜測(cè)、臆想式的數(shù)據(jù)引用能找到共識(shí)，不再讓空置率成為說不清楚的糊涂賬。