庫存偏大、去化速度放緩、財務成本上升和資金回籠慢成為壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的重擔。記者在多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企普遍對當前及今后一段時期的市場預期悲觀，擔憂降價引發(fā)社會風險、營改增和房產(chǎn)稅預期對后市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營業(yè)稅調(diào)整能有效打開剛需閘門的同時，房企也在經(jīng)營戰(zhàn)略上自我調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和轉(zhuǎn)型勢頭明顯。

預期悲觀：

高庫存擠迫房企生存空間

除了北京、上海等一線城市房管部門表示，本地普通商品住宅庫存尚控制在合理范圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線城市的房管部門均坦承，不同程度地存在庫存偏高的現(xiàn)象。一些二三城市保守估計庫存消化周期需一年半左右，個別三四線城市甚至表示庫存消化周期可能會長達三四年。

青島市城鄉(xiāng)建設委員會副主任楊湧、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等人說，二三四線城市的住房市場的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮(zhèn)化人口聚集還是向著熱點城市聚集，庫存高是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的二三四線城市普遍面臨的問題。丁祖昱說，2013年前房價上漲的時期房企蜂擁拿地，二三線城市房產(chǎn)開發(fā)過度，這些開發(fā)項目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購房者更趨謹慎，造成去年以來可售商品住房積壓嚴重，今年房企壓力沉重。

去化周期延長已成困擾房企的突出問題。部分房企表示，多地樓市出現(xiàn)“三大一小”的特征，即開發(fā)量大，庫存大，空置率大，企業(yè)生存空間小。“以前我們的項目接近竣工能銷售80％以上，2014年還不到一半。”濱州市建設房地產(chǎn)有限公司董事長楊樹江說。

消化周期拉長、資金回籠慢帶來的財務成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線房企資金主要來源于自有資金、銀行貸款和信托產(chǎn)品，三四線房企則主要依靠部分自有資金和社會融資，融資成本隨銷售周期而攀升。中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長馮俊說，由于這幾年的房地產(chǎn)銀行信貸資金收緊，信托資金大量入市，導致房地產(chǎn)融資成本大量上升。這些信托資金要求回報率很高，一般都在16％至18％。

一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)也認識到了在二三線城市布局的風險。上海鵬欣集團首席執(zhí)行官姜雷說，現(xiàn)在一線房企的經(jīng)營戰(zhàn)略又從三四線城市收回到一二線城市，導致一二線城市價格上漲。中南城市建設投資有限公司總裁陳小平說，去年三四線城市住房市場供求比發(fā)生很大的變化，我們切身體驗是供給量在翻番。“不僅小房企，就連品牌房企也感覺到了困難。原來是賺多賺少的問題，現(xiàn)在是賺不賺錢的問題”。

三大擔憂：

降價風險、營改增和房產(chǎn)稅

3月30日，國家相關部委出臺政策，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。這一政策調(diào)整得到基層干部和房地產(chǎn)企業(yè)普遍歡迎。但不少房地產(chǎn)企業(yè)仍擔憂為消化庫存采取降價策略帶來的社會風險，以及房地產(chǎn)業(yè)營改增和房產(chǎn)稅對市場造成的預期。

去年以來，國內(nèi)一些城市的部分房企采取打折、特價房、團購等方式降價促銷，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)卻表示不會降價。“我們不敢降價，更不敢率先降價”。濱州市建設房地產(chǎn)有限公司董事長楊樹江說，如果企業(yè)資金更加趨緊，開發(fā)商頂不住資金壓力，必將使得降價的手段來刺激購買力，但這種手段恰好和購買又成反比，越降價消費者越不購買，形成惡性循環(huán)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)稅是否征收和何時征收有所顧慮，擔憂其對房地產(chǎn)市場形成巨大沖擊。一些企業(yè)反映，“房產(chǎn)稅始終是懸在我們這些房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍，很多人希望通過開征房產(chǎn)稅促進房價走低而不愿意當下購房。但不管房產(chǎn)稅是否開征，都希望這只靴子能及早落地，避免對留給市場太多預期。”

在調(diào)研中，不少房企表示擔憂房地產(chǎn)業(yè)納入營改增范圍后會增加企業(yè)運營成本，加劇行業(yè)不利形勢。一些企業(yè)負責人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費用和各項稅費上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建筑材料等均無法開具增值稅發(fā)票進行抵扣，一旦營改增后稅率提高，將使得企業(yè)承擔的稅負大幅上升。