翻盤籌碼

佳兆業(yè)能否重回正常軌道，關(guān)鍵仍是郭氏涉案問題是否過關(guān)。

對于外界最為關(guān)心的郭氏個人涉貪腐官員問題是否已經(jīng)處理完畢，一些跡象顯示，佳兆業(yè)與政府的關(guān)系似乎在逐步解凍。

首先，佳兆業(yè)原來被深圳市房管局鎖定的房源，已改為司法查封。4月3日，佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)的佳兆業(yè)中央廣場、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)龍崗大道1號，位于大鵬新區(qū)的KPR佳兆業(yè)廣場，位于前海片區(qū)的佳兆業(yè)前海廣場等項目，大部分房源狀態(tài)已由“管理局鎖定”變?yōu)?ldquo;司法查封”。

一深圳開發(fā)商人士評論，這本質(zhì)上是佳兆業(yè)與政府的關(guān)系變?yōu)榧颜讟I(yè)與債權(quán)人的關(guān)系了。

最新的例證是佳兆業(yè)中標(biāo)了深圳鹽田區(qū)體育中心。“這是一個政府工程，按理政府不大可能會交予一家處在破產(chǎn)風(fēng)波的公司去運(yùn)作。”佳兆業(yè)的一名境外投資者認(rèn)為，這個事情應(yīng)該暗含了一個意味，那就是政府不會放任佳兆業(yè)破產(chǎn)倒閉，或者可以說，政府有足夠信心或者備選方案不會讓佳兆業(yè)淪落到倒閉的情況。

深圳樓市近期的暴漲，則可能成為佳兆業(yè)翻盤的另一個籌碼。深圳樓市在3·30新政后幾近失控。不到兩個月時間，部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)“跳漲”，房價飆升30%-40%。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一些在股市獲利的投資者開始將收益轉(zhuǎn)投樓市。近期深圳新盤開售，往往是大戶型先售罄;一些單價10萬以上的豪宅項目，如深圳灣1號、深業(yè)上城等，其購房者中首付款很多資金源于股市獲利。

據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，而在市場低迷期時，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華四個區(qū)域。

佳兆業(yè)深圳多個被鎖項目就位于南山等區(qū)域，雖然仍處于司法查封狀態(tài)，但在被鎖的這半年時間正值深圳樓市迅速升溫，這些被鎖項目的價值已經(jīng)出現(xiàn)暴漲。一旦解封，這些項目將為佳兆業(yè)帶來大量現(xiàn)金回流。

接近佳兆業(yè)的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，近期有幾家境內(nèi)債權(quán)人會向法院申請撤銷司法查封，佳兆業(yè)深圳及廣東數(shù)個被鎖樓盤有望恢復(fù)正常銷售。

根據(jù)佳兆業(yè)2014年半年報，其位于深圳的項目可售貨值在100億以上，在其2015年計劃中，可售項目貨值達(dá)600億-700億。

2013年，佳兆業(yè)深圳公司銷售達(dá)62.35億，當(dāng)年曾與萬科一爭銷冠。如果這部分資產(chǎn)可售，佳兆業(yè)盤活可期。

央企接手?

查閱佳兆業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，仍可見公司不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2013年底，佳兆業(yè)土地儲備面約為2300萬平方米，儲備主要分布在一線核心城市，一線、二線、三四線城市儲備比例分別為56%、34%、10%。截至2014年初的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)旗下共有近40個城市更新項目、其中30多個是位于珠三角的舊城改造項目，超過1000萬平方米。

盡管佳兆業(yè)擁有多個優(yōu)質(zhì)項目，但目前的黑箱狀態(tài)仍未解除。如果郭氏無法說服多個境內(nèi)債權(quán)人，則司法查封不能撤銷，銷售回籠現(xiàn)金也無從談起。

而且，佳兆業(yè)的隱性及關(guān)聯(lián)債務(wù)也是一大問題。根據(jù)2014年中報，截至2014年6月底，佳兆業(yè)需要在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)超過60億元，需在2年以后5年以內(nèi)償還的則為47億元，而同期賬面現(xiàn)金、銀行存款為110.9億元。

但根據(jù)3月8日融創(chuàng)接手后聘請第三方財務(wù)顧問所做的調(diào)查，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期有息債務(wù)高達(dá)298億元。

有財務(wù)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)的賬面?zhèn)鶆?wù)，加上游離于“表外”的信托融資、私募股權(quán)融資，其實(shí)際債務(wù)風(fēng)險超出所想。

接近郭英成的佳兆業(yè)內(nèi)部人士坦承，公司確實(shí)存在多種可能，郭老板回來盤活是一種可能，其他公司再接手郭氏股權(quán)也有可能。但他表示目前并無明確的意向方來談。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，在佳兆業(yè)出事前后，有多家公司與佳兆業(yè)有過接觸，談并購事宜，包括萬科、華僑城、華潤等。

深圳一銀行人士認(rèn)為，若再尋找接盤方，最有可能的是華僑城。首先華潤不可能，因?yàn)槿A潤本身在深圳也有多個舊改項目，吃不下了;而萬科，對處理政府關(guān)系并不擅長。

“華僑城作為央企，既能處理好政府關(guān)系，也能搞定境內(nèi)債權(quán)人。”該人士說，目前境內(nèi)債權(quán)人是陷入了一個僵局，因?yàn)榇蠹叶疾辉敢庾约菏紫冉夥�，這意味著萬一佳兆業(yè)破產(chǎn)，自己的權(quán)益將得不到保障。而華僑城具備和這些金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一談判的能力，同時解封，在當(dāng)前樓市回暖窗口下加緊銷售，佳兆業(yè)即可盤活;除此之外，佳兆業(yè)第二大股東生命人壽也有此能力。