三四線樓市依舊低迷 高庫(kù)存套住開發(fā)商
作者:未知 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2015年06月02日 【字體:大 中 小】
利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖,但對(duì)于三四線城市而言,樓市調(diào)整的故事似乎仍在繼續(xù)。
這個(gè)5月,《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者兵分多路,探訪華北、華東、華南三座城市,發(fā)現(xiàn)供量大、成交弱是三四線城市的共性,成交下滑與供應(yīng)井噴,導(dǎo)致庫(kù)存也有所高漲。在湖南株洲,存貨足夠消化30個(gè)月;在安徽蕪湖,鳩江區(qū)項(xiàng)目滯銷,深陷其中的開發(fā)商不乏萬(wàn)科、恒大等巨頭;在河北保定,去年“副都”謠言引發(fā)的搶房瘋潮不再,投資客減少,開發(fā)商正加大優(yōu)惠力度去庫(kù)存。銷售疲軟直接影響了開發(fā)商的資金鏈。有些當(dāng)?shù)卮砉救耸糠Q,代理的幾個(gè)項(xiàng)目已拖欠了兩年多傭金。
盡管如此,中國(guó)城鎮(zhèn)化仍在持續(xù),一些一線房企仍在加大投資,期待著三四線城市樓市的未來(lái)。
分化繼續(xù)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù),2015年北京、上海、廣東1~4月份房地產(chǎn)的投資額均為兩位數(shù)快速增長(zhǎng),其中上海投資增速明顯加快。然而,許多省份的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍舊低迷,內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產(chǎn)投資為負(fù)增長(zhǎng),其中內(nèi)蒙古為-28.8%,遼寧為-25.6%,山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速也大幅低于去年同期。
對(duì)此,交通銀行研究員夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已屆滿月,其利好效果率先在一線城市為主的重點(diǎn)城市中得以體現(xiàn)。這些剛需和改善需求旺盛的城市對(duì)政策刺激的敏感度較大,加之上海等多地對(duì)公積金提取額度的提高為居民置業(yè)直接加杠桿,這些政策均提升了居民購(gòu)置更大房屋的能力。
在她看來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及庫(kù)存的問(wèn)題,一線城市存庫(kù)消化快,其他二三四線城市的庫(kù)存消化較差。從財(cái)務(wù)穩(wěn)健的角度,開發(fā)商會(huì)更愿意投資一線城市。
自去年年底以來(lái),一系列對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的刺激政策放出后,房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未調(diào)頭向上。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算,4月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%,二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,漲幅為全國(guó)第一、第二、第三、第五名,少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,三線城市房?jī)r(jià)仍然下降,僅有徐州、溫州、金華微漲。
本報(bào)記者走訪了解到的情況,也證實(shí)了三四線城市去年以來(lái)成交的疲軟。中原地產(chǎn)株洲分公司總經(jīng)理劉鋒華對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示,去年一年是株洲存貨最多的一年,拿到預(yù)售證的新建商品房約400萬(wàn)平方米,在建樓盤約300萬(wàn)平方米,庫(kù)存高達(dá)700萬(wàn)平方米。按照2014年的去化情況估算,700萬(wàn)平方米的存貨足夠株洲消化30個(gè)月。其中的天元區(qū)庫(kù)存集中,眼下從公交站臺(tái)到戶外LED再到飯店餐桌,樓盤廣告鋪天蓋地,諸如“封頂價(jià)3850元/平方米”、“秒殺價(jià)3380元/平方米”、“首付1萬(wàn)起”等降價(jià)口號(hào)隨處可見。
官方數(shù)據(jù)顯示,蕪湖的住宅去化周期在16個(gè)月左右,這個(gè)數(shù)據(jù)被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康。業(yè)內(nèi)知情人士預(yù)測(cè),蕪湖鳩江區(qū)去化周期可能需要“好幾年”。
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