近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)步入了超速發(fā)展的快車道。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)社會的影響既深且廣，史無前例。然而，在一片火熱的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)積累的問題也日益突出。尤其在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、社會財(cái)富結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的今天，房地產(chǎn)業(yè)的處境已悄然生變。當(dāng)前最突出就是去庫存問題。房地產(chǎn)的加速去庫存不僅對行業(yè)發(fā)展有直接影響，而且也關(guān)乎穩(wěn)增長的宏觀調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。

——亞夫

過去幾年里，中國房地產(chǎn)非意愿存貨大幅增加，直接拖累了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也增加了經(jīng)濟(jì)下行的壓力，土地財(cái)政捉襟見肘，金融風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)的有效去庫存化是穩(wěn)增長目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要條件。

中國房地產(chǎn)市場去存化的途徑多樣，既有市場自身調(diào)節(jié)的主動去庫存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動去庫存化。主動去庫存的途徑是開發(fā)企業(yè)主動地壓縮投資與減少市場供給，并通過調(diào)整價(jià)格水平，使市場供給逐漸地與需求相適應(yīng)。寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策、政府 “托底”社會政策會使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于單純市場價(jià)格機(jī)制的均衡調(diào)整過程；地方政府放松對房地產(chǎn)市場需求行政管制，釋放了房地產(chǎn)市場的需求活力。

隨著穩(wěn)增長政策力度不斷加大，效果逐步顯現(xiàn)，政府對房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松，在地方政府對土地財(cái)政收入下降的切膚之痛后，房地產(chǎn)市場成交的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是新一輪的持續(xù)過程，將從一線城市逐漸向二、三線城市擴(kuò)散過程，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時(shí)期。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)增長的重要條件之一。

彭興韻 費(fèi)兆奇

中國房地產(chǎn)庫存變化的趨勢

新世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了市場的極大需求，成為新世紀(jì)以來中國高增長的巨大拉動力量。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。在此背景下，中國房地產(chǎn)銷售面積的累計(jì)同比增長率出現(xiàn)了趨勢性的下降，表明中國房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)地大出有效需求。

回顧過去，新世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了三次峰值，四次谷底。

第一次谷底是在2001年，那時(shí)，中國仍沒有擺脫亞洲金融危機(jī)后的通縮影響，銀行信貸緊縮，對住房抵押貸款的供給不足，壓制了房地產(chǎn)市場需求。第二次谷底是在2008年第四季度，美國次貸危機(jī)的沖擊使中國房地產(chǎn)銷售面積增長率急劇下跌至-20%左右。隨后，在政府大規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策刺激之下，銷售面積增長率大幅反彈，但持續(xù)時(shí)間不長，很快又進(jìn)入到了一個(gè)下降周期，2012年第2月達(dá)到又一個(gè)谷值，是時(shí)銷售面積增長率為-14%。隨后，該增長率的下滑月所收窄，但直到當(dāng)年11月份，銷售面積增長率都為負(fù)。2013年2月房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，達(dá)到了49%。但這樣的增長只是曇花一現(xiàn)，沒能持續(xù)，隨之而來的是銷售面積增長率的持續(xù)下降，乃至2014年全年和2015年前4月的銷售面積增長率都一直為負(fù)，形成了房地產(chǎn)銷售增長率的第四次谷底。

房地產(chǎn)銷售面積增長率與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的變化，會最終影響房地產(chǎn)庫存的變化，在經(jīng)過一定時(shí)滯效應(yīng)之后，房地產(chǎn)庫存的變化又會反過來影響房地產(chǎn)銷售及投資的變化，并最終影響房地產(chǎn)的價(jià)格。雖然房地產(chǎn)銷售面積增長率波動劇烈，但房地產(chǎn)的庫存面積卻一直在不斷增加。

例如，在房地產(chǎn)銷售面積增長率的波動中，待售商品房面積一直在不斷增加。2000年初，待售商品房面積僅為6655萬平方米，到2008年初，該數(shù)值上升至了11321萬平方米，8年間增長額不足一倍。從2008年開始，房地產(chǎn)非意愿庫存上升的速率越來越快，到2015年4月末，待售商品房面積大幅增加至了65681萬平方米，是2008年初的近六倍。

進(jìn)一步看，2012年以來，房地產(chǎn)待售面積每隔12個(gè)月都至少以1億平方米的幅度增加。不僅待售面積的絕對值增長到了歷史最高值，待售面積與上年度銷售面積之比在2015年4月末也達(dá)到了約54%的歷史峰值。這些數(shù)據(jù)表明，目前是中國房地產(chǎn)市場去庫存化任務(wù)最重的時(shí)期。