土地依舊是地方政府的主要財源。

7月10日，財政部網(wǎng)站公布去年全國財政決算總計28張表格，其內(nèi)容主要是一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國有資本經(jīng)營收支等分項。

最讓人關(guān)注的數(shù)據(jù)便是2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入，這部分被俗稱為土地財政收入，去年的總額約為40480億元，高于預(yù)算數(shù)17.6%。

上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，土地出讓景氣與否和地方政府錢袋子密切相關(guān)，盡管去年樓市運行并不算火熱，但土地出讓金仍保持在高位也說明了這一點。

他說，要真正改變過去長期依賴土地財政的情況，還需要一段很長的時間，仍需繼續(xù)推進各項結(jié)構(gòu)性改革，包括改善稅收結(jié)構(gòu)以及解決地方收支兩端不匹配問題。

去年土地出讓再創(chuàng)新高

財政部數(shù)據(jù)顯示，2014年全國政府性基金收入約為54114億元，為預(yù)算數(shù)的114.4%，大幅高于預(yù)期。之所以高于預(yù)期，其主要是因為國有土地使用權(quán)出讓金收入高于預(yù)期。

2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約40480億元，高于預(yù)算數(shù)17.6%，在全國政府性基金收入總盤子中占比近八成，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

但需要注意的是，雖然再創(chuàng)新高，但決算數(shù)僅為預(yù)算數(shù)的117.6%，對比2013年決算數(shù)為預(yù)算數(shù)的152.6%，相關(guān)增幅已經(jīng)回落。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其實2014年房地產(chǎn)投資已經(jīng)在減速，多個城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降，地方經(jīng)濟已經(jīng)感受到這種雙重壓力。

業(yè)界普遍認為，在房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)型之際，地方政府對土地財政的依賴很難持續(xù)。

首先的壓力還不是來源于土地市場，而是來自供地端。國土部網(wǎng)站公布2014年國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國國有建設(shè)用地供應(yīng)61.0萬公頃，同比下降16.5%，全國國有建設(shè)用地批準(zhǔn)面積為近三年同期最低水平。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，目前國土資源部還基本確定通過兩個手段，對地方城市的建設(shè)用地規(guī)模進行剛性約束。

其一是要求地方政府制定城市發(fā)展總體規(guī)劃等規(guī)劃時，規(guī)劃期內(nèi)的新增建設(shè)用地總量不能突破現(xiàn)有土地利用總體規(guī)劃的總量。其二是國土資源部準(zhǔn)備通過開展編制重點城市群土地利用規(guī)劃、村土地利用規(guī)劃的方式，進一步約定新增建設(shè)用地規(guī)模，從而確保“最嚴格的耕地保護制度”得以落實。

根據(jù)北京、上海、廣州、南京、廈門等多地公布的2015年土地供應(yīng)計劃，多個城市的土地供應(yīng)計劃整體“瘦身”，北京、上海、廣州三個一線城市的降幅均超過20%，其中北京計劃供應(yīng)居住用地僅1200公頃，同比下降了27.27%，創(chuàng)下了近幾年土地供應(yīng)的新低。

下半年市場或好于預(yù)期

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，目前可查的20個省市的土地依賴度情況，有12個省國有土地出讓金占財政收入比重超過50%。其中，海南、江西2014年國有土地出讓金甚至占到財政收入的75%。

同策咨詢研究發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，即使是北上廣，2013年對土地財政依賴度也高達50%-60%。

嚴躍進說，修正地方政府財源與賣地收入緊密掛鉤的情況是一個大趨勢，但這涉及整個財稅體制的改革，功成不在一朝一夕，短期看，地方土地出讓收入驟降也不利于整個宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

由于土地供應(yīng)收緊，2015年上半年土地市場成交量明顯減少。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全國百強城市合計出讓 11813宗土地，比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米，降幅達24.6%。

而土地出讓金僅為7021.7億元，同比2014年同期的10890億元下調(diào)了35.5%。成交樓面均價也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

但隨著房地產(chǎn)市場成交和房價的回暖，土地市場也開始在夏天逐漸回溫，溫州等地也再次有地王出現(xiàn)。

有數(shù)據(jù)還顯示，6月300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積9534萬平米，環(huán)比增44%，成交規(guī)劃建筑面積5993萬平米，環(huán)比增38%，宅地市場環(huán)比繼續(xù)向好，回暖趨勢逐步顯現(xiàn)。

多個地方政府也將鉚足勁在下半程發(fā)力。根據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-5月份，廣州商住用地面積只推出了全年計劃的8%，也就是說，九成多的商住土地需在下半年推出。

嚴躍進分析，下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會出現(xiàn)。另外，今年一些高庫存的三四線城市，可能會限制土地出讓規(guī)模，但市場熱度可能會好于預(yù)期。