房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行——“最怕房?jī)r(jià)下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主”，這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰(shuí)比誰(shuí)先死”的爭(zhēng)論。

但是，《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱大量房企財(cái)務(wù)報(bào)告注意到，對(duì)于很多中小型房企來(lái)說(shuō)，銀行已經(jīng)不再是其最大的“債主”，通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃和資管計(jì)劃融資是多數(shù)中小型房企正在做、以及未來(lái)仍將做的。不過(guò)，據(jù)記者測(cè)算，“非銀”類貸款的價(jià)格可不算親民，其利率較銀行貸款上升了至少四成。

在拿地?zé)嵩佻F(xiàn)的背景下，融資成本不同的直接后果則是——“中小型房企輸在了起跑線上”，某資深律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

中小房企

銀行貸款稀缺

與大型房企坐擁低成本貸款不同，對(duì)于中小房企而言，銀行貸款正在逐漸變成稀缺品。

在140余家A股上市房企中，2014年的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)400億元的僅有5家，這“TOP”五也是名副其實(shí)的第一軍團(tuán);而營(yíng)業(yè)收入在20億元-200億元的60余家中型房企可以作為第二軍團(tuán)，這些房企的營(yíng)業(yè)和收入排名在不同的季度時(shí)點(diǎn)變化較大，互有勝負(fù);而營(yíng)業(yè)收入在20億元以下的房企約有70余家，其中15家去年的營(yíng)業(yè)收入尚不足1億元。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在三類房企中抽取了10余份2014年年報(bào)進(jìn)行調(diào)查，其中，中型房企和小型房企對(duì)于信托和資管融資的依賴性明顯高于大型房企。

例如，2014年?duì)I業(yè)收入僅0.11億元的榮豐控股財(cái)報(bào)顯示，截至2014年12月31日，以同期同檔次國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮一定百分比的利率計(jì)息的銀行借款本金人民幣1.7億元。而該公司去年年底的金融負(fù)債合計(jì)9.39億元，銀行貸款的占比僅為18%。

中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福2014年年報(bào)也顯示，該公司截至2014年年底的融資總金額301.95億元，其中銀行貸款余額70.75億元，信托、資管等其他融資余額231.19億元;期末公司對(duì)外擔(dān)保金額297.02億元，均為對(duì)控股子公司擔(dān)保。

大型房企與銀行的關(guān)系大多依舊親密，其銀行貸款的獲得也比較容易，甚至有富余。招商地產(chǎn)將銀行借款作為主要資金來(lái)源，2014年年底該公司尚未使用的銀行借款額度為262億元(2013年年底為234億元)。即使個(gè)別大型房企出現(xiàn)了“去銀行化融資”，其發(fā)展趨勢(shì)也是境外低利率融資，而并非主要依托信托和資管公司，這體現(xiàn)了房企借款選擇的主動(dòng)性。

例如，萬(wàn)科在2014年年報(bào)中表示，“公司有息負(fù)債中，銀行借款占比為39.94%，應(yīng)付債券占比為16.83%，其他借款占比為43.23%。報(bào)告期內(nèi)，公司發(fā)揮境外融資優(yōu)勢(shì)，充分利用境外低成本資金支持公司發(fā)展。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比80.35%，境外負(fù)債占比19.65%。人民幣負(fù)債占比83.24%，外幣負(fù)債占比16.76%，外幣負(fù)債占比較2013年底提高了5.68個(gè)百分點(diǎn)”。

此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱多份上市房企2014年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，房企大多對(duì)于未來(lái)的資金保障進(jìn)行了分析，其中，中小房企普遍的表述是“公司將通過(guò)自有資金，銷售資金回籠，銀行、信托、資管公司、基金等各類型金融機(jī)構(gòu)借款等途徑和方式來(lái)解決。而大型房企的表述則多類似于“與各大銀行保持著長(zhǎng)期合作關(guān)系，形成了穩(wěn)定的信貸資金來(lái)源”、“在項(xiàng)目層面引入合作方進(jìn)行‘股權(quán)+債權(quán)’ 的融資方式”。