當前主要問題：

區(qū)域市場發(fā)展失衡

結構性過剩與結構性短缺并存

當前我國住房市場最大的問題是，區(qū)域住房市場發(fā)展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一二線城市住房供求矛盾突出房價畸高，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。不恰當?shù)暮暧^刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線城市房價快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩。

三四線城市短期供過于求，去庫存將是首要任務。過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。但2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經濟增長進入所謂的“新常態(tài)”，城市經濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設了數(shù)量龐大的新城。隨著房地產熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。

一二線城市住房仍將供不應求，擴大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時代已經過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺。我國產業(yè)結構正面臨深刻轉型，第三產業(yè)在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業(yè)在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產業(yè)則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業(yè)結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。未來一段時間三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來一段時間內的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應求，擴大供給仍是樓市發(fā)展主線。

出現(xiàn)過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經出現(xiàn)結構性過剩。但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優(yōu)質住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質住房仍然具有一定的稀缺性。

當前住房需求刺激政策將加劇住房市場結構失衡。歷史經驗表明，在經濟增速下降的條件下，政府容易走上利用過刺激住房需求保住經濟增速的舊路。當前中國經濟的增長主要靠投資拉動，而住房投資當前固定資產投資的主體。如果再考慮到上下游產業(yè)的作用，住房產業(yè)對宏觀經濟的拉動作用舉足輕重，是名副其實的國民經濟支柱產業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農民工就業(yè)，具有極重要的社會穩(wěn)定意義。此外，住房市場的景氣度將直接影響公眾的經濟信心。在目前全球經濟不景氣，中國經濟增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過刺激房地產市場，來保證經濟增長與社會底層就業(yè)，提振經濟信心。刺激住房市場成為政府保證經濟增長的一個重要籌碼。

但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經濟風險和房地產市場不穩(wěn)定性，使一二線城市房價短期飛漲，三四線城市過�，F(xiàn)象更加嚴重，從而阻礙房地產市場改革的深化。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，需要通過深化供給機制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質、個性化的住房，是啟動住房改善性需求的關鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴大住房投機，加大住房過剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來通脹、金融不穩(wěn)定等嚴重后果。