當下領(lǐng)導人和各界都在運用著“新常態(tài)”這個概念，可以講它的“新”已經(jīng)非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規(guī)律地已經(jīng)過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長。從進入中等收入階段之后的發(fā)展狀況觀察，進入這個階段之后，所有的經(jīng)濟體都是從高速落入中高速。如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質(zhì)量，是這個階段的實質(zhì)問題。中國現(xiàn)時“新”的特征已經(jīng)無可爭議，但比較直率地說，“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%。雖然我們不要太在意經(jīng)濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看必須承認，不僅經(jīng)濟在繼續(xù)下行，而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態(tài)。

新常態(tài)的“常”所要實現(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟增長質(zhì)量提升，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。這種“由新到常”的轉(zhuǎn)變完成探底之后，要使整個經(jīng)濟在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的態(tài)勢對接盡可能長的增長平臺期，提質(zhì)升級是最關(guān)鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關(guān)口，影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。

在這個時候，如何抓住實質(zhì)問題，又統(tǒng)籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調(diào)宏觀調(diào)控的定力、底氣，讓市場充分起作用；另一方面，必須高度關(guān)注市場的狀態(tài)，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩(wěn)增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調(diào)動產(chǎn)能潛力增加有效供給，即可以使人民群眾得實惠、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化質(zhì)量提高和增加長期發(fā)展后勁的投資。

這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，在“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生、護生態(tài)、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個一個進入全局協(xié)調(diào)的聰明投資項目——這些項目中當然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系，優(yōu)化結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

房地產(chǎn)

分化調(diào)整，但總體健康

我們面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因為很明顯，中國現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

總體說來，中國在第一層面的觀察和分析判斷上，整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進低平發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納4億左右的人陸陸續(xù)續(xù)從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

當然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展中熱度非常高，住房均價一路往上走，當時感受是“越調(diào)越熱，越調(diào)越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉(zhuǎn)向了？我們現(xiàn)在可以評價一下我國在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。

我一向強調(diào)，去年年初以來非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)進入崩盤的過程，以及整個房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言），出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。現(xiàn)在我們完全可以證明：對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來說，總體而言是只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間。

現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來我所稱的房地產(chǎn)市場調(diào)整與分化，在演變過程中總體來說是健康的，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍自去年以來已經(jīng)不復存在了。從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問題了。

這種調(diào)整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程中會更好地使全社會方方面面認知：房地產(chǎn)是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應(yīng)有作用，是要構(gòu)建公平的市場，而政府要以調(diào)控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居，托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認識和順應(yīng)這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市）、分市（同樣是二三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關(guān)鍵）、分類型（如學區(qū)房還是非學區(qū)房），大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會在我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認識。