2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說，北京申奧成功，受影響最大的是房地產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗表明，奧運(yùn)級別的體育賽事將帶來大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而自2003年開始，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“黃金十年”。

14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會主辦權(quán)。又一場國際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些機(jī)會?能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢?

繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運(yùn)會之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會主辦權(quán)。屆時，北京將成為世界上第一個既舉辦夏季奧運(yùn)會，又舉辦冬季奧運(yùn)會的城市。

大型運(yùn)動會不僅是體育的盛宴，更是地產(chǎn)資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運(yùn)會主辦權(quán)，年底成立組委會，奧運(yùn)準(zhǔn)備工作啟動。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會主辦權(quán)，次年上海世博會籌備工作正式啟動。而2003年，正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場“黃金十年”的起點，這僅僅是巧合嗎?北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢?

黃金時代

“需求+政策”雙重驅(qū)動

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1991~2013年，全國商品房平均銷售價格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復(fù)合增長率達(dá)10.16%。

從2003年起，房地產(chǎn)市場更呈現(xiàn)出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國商品房平均銷售價格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復(fù)合增長率達(dá)11.57%，超過1991年以來整個時期平均水平1.41個百分點。

盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，一度被戲稱為“十年九調(diào)”，但這十年依然成為房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍的時期。

財富證券研究發(fā)展中心分析師王群向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)“黃金十年”歸根結(jié)底還是“需求增長+政策指引”共同作用的結(jié)果。

“中國在實施住房市場化改革之前，城鎮(zhèn)居民住房實行實物分配制度。然而，相當(dāng)長時間內(nèi)國家對住房建設(shè)的投資規(guī)模都比較低，明顯滯后于居民對住房的需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房供給嚴(yán)重不足”，王群認(rèn)為，隨著中國購房人口群體增加以及人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動，民眾對城鎮(zhèn)住房的需求進(jìn)一步增長，在住房需求積壓、購房人口增加、農(nóng)村人口向城市流動等因素疊加下，房地產(chǎn)需求端不斷膨脹。

與此同時，過去十年，在中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，投資一直是重點。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長和行業(yè)面寬的特征，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的拉動作用。

財富證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由6.01%增長到19.27%，尤其是2000年以來，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產(chǎn)也長期被定位為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

白銀時代

普漲結(jié)束，分化加劇

然而，牛市總有終結(jié)的一日。

2014年，房地產(chǎn)市場在沒有任何調(diào)控政策的背景下出現(xiàn)深度調(diào)整。盡管自2015年二季度起市場逐步回暖，但在多位行業(yè)人士看來，與2003年相比，支持房地產(chǎn)“黃金十年”的兩個關(guān)鍵因素——需求與政策正悄然發(fā)生改變。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)歷了“黃金十年”，房地產(chǎn)需求已經(jīng)得到了較為充分的釋放，城鎮(zhèn)居民對住房的需求正在下降，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

財富證券的統(tǒng)計顯示，在目前世界主要國家中，人均居住面積最高的是美國，達(dá)到67平方米，這與其地廣人稀的特點有關(guān)，其他國家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國城市人均住宅建筑面積達(dá)到34.7平方米，已經(jīng)明顯高于日本等國的水平，與法國、英國的差距也不到1個百分點，這意味著中國城市人均居住面積的上升空間有限。