降息、下調(diào)首付比例 樓市火熱的前兆

房貸在樓市中扮演的角色，從當初的跑龍?zhí)滓殉蔀榻袢战^對的主角。但真正讓人們重視到房貸在樓市中的重要性始于2007年至2009年間樓市劇烈的波動。

2007年，北京的房價成為脫韁的野馬，此前密集的調(diào)控都未能減緩價格上漲的腳步。這一年，北京商品房均價為10661元/平方米，同比上漲44.6%。為遏制樓市瘋狂發(fā)展的勢頭，央行在這一年先后10次上調(diào)存款準備金率，6次加息，同時對于二套房貸款首付比例、利率水平及認定標準進行了說明。雖然2007年整體的上漲局面并未改變，但樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫跡象，特別是投資購房需求明顯得到遏制。

進入2008年，樓市出現(xiàn)劇烈調(diào)整，信貸政策也隨著變化。上半年，為抑制投資需求，央行五次上調(diào)存款準備金率。下半年，為應對國際金融市場“金融海嘯”的擴散和對于國內(nèi)市場的不良影響，央行又先后五次下調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率。這也是自2004年以后貸款利率的首次下調(diào)，房貸正式進入降息通道，多方等待的救市舉措以降息方式拉開序幕。

2008年金融政策對樓市的影響遠不止降息這一件事，“七折利率”首次出現(xiàn)。這一政策為2009年樓市的暴漲提供了充分的彈藥支持。2009年春節(jié)后，并未經(jīng)過緩慢的調(diào)整，樓市即出現(xiàn)迅猛反彈，價格一路飆升。

房貸在這一輪波動中扮演的重要角色讓更多人對于金融對房地產(chǎn)市場的影響有了新的認識，隨后的每次房貸政策的調(diào)整，即使對于購房成本改變有限，但都在影響著每個購房人的預期。

吹響最新一輪樓市回暖號角的，仍是房貸政策。2014年，樓市再次陷入低迷，大部分城市限購的取消并未改變樓市疲軟的整體局面，北京樓市持續(xù)已久的高溫也降了下來。在這一局面下，央行再次出手。2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了與自住需求密切相關的房貸政策，放寬了首套房認定標準，執(zhí)行了多年的“認房又認貸”放松為“認貸不認房”。此舉不僅大幅釋放了改善型需求，更重要的是為市場釋放了重要信號，樓市信心得以提振。隨后連續(xù)5次降息也不斷為樓市進行了加溫。

房貸政策，再次成為樓市上行周期的導火線。其實，房貸放松對于購房人的利好體現(xiàn)得最為直接。首付比例的調(diào)整，直接決定了購房人的購買力，而利率的調(diào)整則對購房成本構(gòu)成較大影響。

以一個30年期、貸款200萬元的購房人為例，如果執(zhí)行2012年7月6日6.55%的基準利率，還款總額為457.46萬元，月供為12707元。如果執(zhí)行2014年年底至今五次降息后的基準利率5.15%，則還款總額為393.14萬元，月供為10920元。60余萬元購房總成本的差距和近2000元的月供差額對于一個普通購房家庭意義重大，與購房時開發(fā)商打出的×萬抵×萬、全款99折等優(yōu)惠相去甚遠，由此可見，房貸政策的調(diào)整對于普通家庭購房決定的影響作用。

提息、嚴控首付比例 力度決定樓市走向

寬松的信貸政策伴隨樓市上漲的腳步，同樣也擔負起了攔住樓市向前爆沖的任務。

2009年，面對樓市價格的暴漲，央行再次率先出手。將首套房首付比例調(diào)整為30%以上，對于貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。同時對于購買第三套及以上住房進行了嚴格限制。

看似重磅的調(diào)整難以攔住已如“出閘猛虎”的房價。2010年，央行再次出手，對于第三套及以上住房實施全面停貸。2010年9月29日出臺的新國五條，也同樣對房貸政策進行了嚴格規(guī)定，對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，禁止消費性貸款用于購買住房等一系列房貸政策對投資需求進行了圍追堵截。樓市的腳步終于放慢了下來。

2011年，樓市的房貸調(diào)控政策再次升級，差別化信貸政策執(zhí)行更加嚴格，二套房首付比例首次提升至60%。此后，史上最嚴格的房貸政策一直在延續(xù)，直到“9·30新政”的出臺。

雖然相比限購政策，房貸作用并未顯得那么立竿見影，但作為樓市調(diào)控的重要工具，房貸及背后銀行和開發(fā)商的信貸政策一直在影響著樓市。尤其是在遏制樓市價格快速上漲時，有業(yè)內(nèi)人士就表示，能否真正起到作用，就看銀行執(zhí)行的力度，對于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)，信貸政策是左右公司發(fā)展的重要砝碼。以2011年為例，嚴格的信貸政策堵塞了開發(fā)商的融資渠道，開發(fā)商資金鏈的頻頻告急才是降價銷售的導火索。而2014年樓市的低迷，背后也是信托融資、銀行開發(fā)貸款的收緊，資金的緊張束縛了開發(fā)商的手腳，樓市整體也陷入停滯。

終結(jié)下跌趨勢的“9·30新政”，其中重要的部分是央行提出為銀行增加資金來源的融資發(fā)行渠道。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房地產(chǎn)市場的資金池因此放大，樓市的全面回暖自然有了基礎。

經(jīng)歷過2014年以來的連續(xù)5次降息，房貸利息已經(jīng)降至歷史最低點，多家機構(gòu)都認為，樓市已經(jīng)進入貸款的政策紅利期，寬松的貸款政策讓短時間內(nèi)樓市的火熱失去了懸念。本版文/門庭婷