今年是上海和重慶試點征收房產(chǎn)稅的第五個年頭，盡管頻頻遭受質(zhì)疑，但滬渝兩地仍然在荊棘中繼續(xù)探索前行。昨日，北京商報記者從重慶市地稅局了解到，從國慶節(jié)開始，重慶將開征2015年個人住房房產(chǎn)稅，征收標(biāo)準(zhǔn)與2014年一致。事實上，目前在滬渝兩地征收的房產(chǎn)稅因為兩地設(shè)置的房產(chǎn)稅征收條件比較特殊，且沒有大面積針對存量住宅，并不具有普遍性。但也有分析認為，在滬渝兩地試點房產(chǎn)稅就是為了讓消費者接納稅負從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，未來，針對存量住宅進行房產(chǎn)稅征收是大勢所趨。

從9941元到13192元/平方米

根據(jù)重慶市地稅局發(fā)布的公告，符合繳納房產(chǎn)稅條件的納稅人應(yīng)在10月1日-31日期間主動向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申報繳納個人住房房產(chǎn)稅。自2011年以來，重慶房產(chǎn)稅的起征點也經(jīng)歷了4次上調(diào)，從最初的9941元/平方米，上調(diào)至目前的13192元/平方米。

根據(jù)公告，有三類住房需要申報繳納房產(chǎn)稅。一是個人擁有的獨棟商品住宅。這里提到的獨棟商品住宅是指獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。另外，個人新購的高檔住房如果達到了上兩年重慶市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍以上的，也需要繳納房產(chǎn)稅，目前，衡量繳納與否的標(biāo)準(zhǔn)線是13192元/平方米。

免稅面積的測算也仍然沿襲之前的規(guī)定，即2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。“三無人員”及納稅人家庭擁有的第二套普通住房沒有免稅面積。

自從重慶、上海征收房產(chǎn)稅試點以來，業(yè)內(nèi)專家均將房產(chǎn)稅視做改變當(dāng)前地方政府“土地財政、調(diào)節(jié)房價”的一大舉措。但從重慶試點來看，房產(chǎn)稅收入偏少也是不爭的事實。房產(chǎn)稅對地方政府財政稅收貢獻并不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。

以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財政收入2908．8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0．03％；到2012年也僅有1.4億元。與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很少。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27．6億元，只有土地出讓收入的1．7％。

于房價及財政幾無影響

2011年1月，上海和重慶兩市開始對于個人住房征收房產(chǎn)稅的試點，“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨棟別墅均征房產(chǎn)稅，而“上海版”房產(chǎn)稅方案則針對新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積做起征點考慮。

但兩地試點房產(chǎn)稅四年多以來，卻并沒有達到人們所預(yù)期的抑制房價過快上漲，而房產(chǎn)稅的推進也遇到了不少阻礙。根據(jù)發(fā)布的報告，上海及重慶在開始試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高出10-20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌。第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。而由于影響有限，滬渝征收上來的房產(chǎn)稅也僅占上海、重慶2014年市本級一般公共預(yù)算收入的1.3%和0.7%。有專家認為，目前來看，房產(chǎn)稅試點對于兩地房價和地方財政的影響幾乎可以忽略不計。

房產(chǎn)稅的實施對重慶房地產(chǎn)市場的影響有限。比如，獨棟別墅受政策抑制，供應(yīng)趨勢越來越緊張，主要影響因素應(yīng)是土地供應(yīng)，高檔住房這兩年在需求層面轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂琛⒏纳菩宰》恳詠�，高端住房本身的供�?yīng)也在根據(jù)市場進行自我調(diào)整，開發(fā)商也要順應(yīng)市場潮流。

也有專家指出，重慶房產(chǎn)稅也存在方案設(shè)計漏洞，比如房產(chǎn)稅的征收特點應(yīng)該是寬稅基、低稅率，但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應(yīng)該是高稅率，目前重慶政策卻是窄稅基、低稅率。

征收范圍非主流成推廣阻礙

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，兩地征收房產(chǎn)稅的對象要么是高檔住房、別墅，要么就是人均面積過大的普通住宅，這幾類征收對象均不是房地產(chǎn)市場的主流，這也說明了為什么兩地開展房產(chǎn)稅試點四年多以來仍未給市場造成太大影響。

但張大偉也表示，兩地試點房產(chǎn)稅的本意也不是想通過征收房產(chǎn)稅而達到某些短期目的，兩地試點房產(chǎn)稅的真正意義其實是為了轉(zhuǎn)變消費者在繳稅方面的觀念。

據(jù)了解，目前，中國對住宅征收的稅負主要集中在交易環(huán)節(jié)，而且稅負相當(dāng)重，大概能占到成交總價的10%。但交易環(huán)節(jié)的重稅并不具備可持續(xù)性，比如，當(dāng)市場火爆、住宅交易活躍時，政府稅收會相應(yīng)增加，而如果市場低迷、交易冷清，政府的稅收也會明顯降低。這十分不利于政府獲得穩(wěn)定的稅收收入。

“而征收房產(chǎn)稅實際上就是將交易環(huán)節(jié)的稅負轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)，政府希望通過試點來讓購房者接納這種稅負轉(zhuǎn)移。”張大偉說道。他表示，隨著目前不動產(chǎn)登記條例實施細則和房地產(chǎn)稅法輪廓的日漸清晰，未來，房產(chǎn)稅征收涵蓋普通的存量住宅肯定是大勢所趨。