一面是中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，存在巨大市場(chǎng)機(jī)遇，一面是尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，投資回報(bào)率低、周期長(zhǎng)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸將觸角伸向了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上仍舊處于探索階段。

未來20年中國(guó)老齡人口將占比29%

人口老齡化的趨勢(shì)，令養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)群體極為廣泛。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年至2013年間，中國(guó)老齡化人口(即60及65歲以上人口)增長(zhǎng)迅速，年均增長(zhǎng)率為8.2%，至2013年底達(dá)到2億人，遠(yuǎn)超過同期總?cè)丝?.5%的年均增長(zhǎng)率，老齡化人口比重達(dá)到14.9%，表明中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)。

全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室事業(yè)發(fā)展部周宏在商務(wù)部投資促進(jìn)事務(wù)局“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沙龍”上指出了中國(guó)老齡化的形勢(shì)和特點(diǎn)，一是基數(shù)大，二是老齡化速度快，三是高齡失能老人多，四是農(nóng)村高齡化問題突出，五是老齡人口呈家庭空巢化，獨(dú)居現(xiàn)象突出，六是未富先老普遍存在。

同時(shí)周宏表示，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)存在六大問題。第一，高端扎堆，中端主流需求被忽視;第二，部分項(xiàng)目規(guī)模過大，與當(dāng)?shù)匦枨笙嚆?第三，部分項(xiàng)目定位不清，開發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨困境;第四，產(chǎn)業(yè)鏈缺乏銜接，彼此脫節(jié);第五，盲目照搬國(guó)外模式，不適應(yīng)國(guó)情;第六，老舊社區(qū)的老年居住環(huán)境改造責(zé)任主體不明。

也就是說，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅處于起步階段，還處于亂象叢生的無序局面，發(fā)展相對(duì)粗放滯后。

“服務(wù)”需擺在首位

多位業(yè)內(nèi)專家和從業(yè)人員指出，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)告別高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)之后，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，首要任務(wù)是將“服務(wù)”做到位。

周宏認(rèn)為，中國(guó)的老齡事業(yè)，危在事業(yè)，機(jī)在產(chǎn)業(yè)，需做大老齡產(chǎn)業(yè)，以機(jī)解危。未來的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)從以下幾個(gè)方面體現(xiàn)，首先，大城市將迎來養(yǎng)老居住產(chǎn)品的高峰;其次，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求凸顯;再次，老年宜居項(xiàng)目類型將根據(jù)需求進(jìn)一步細(xì)分;進(jìn)步一來說，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將從“求量”向“重質(zhì)”轉(zhuǎn)變;最后，住宅適老化改造需求得到重視。

國(guó)奧集團(tuán)執(zhí)行副總裁張浦寧則表示，經(jīng)過一年艱難的摸索，國(guó)奧集團(tuán)總結(jié)出了如下的幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)走大聯(lián)盟道路，企業(yè)加強(qiáng)合作共享，做成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個(gè)生態(tài)圈，并提出未來養(yǎng)老地產(chǎn)的三條出路:一是要走集約化發(fā)展道路，二是走標(biāo)準(zhǔn)化道路，三是走金融化道路。

在中國(guó)太陽城集團(tuán)控股有限公司副總裁汪學(xué)武看來，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目必須結(jié)合不同年齡段老人的特點(diǎn)、家庭結(jié)構(gòu)，做好精準(zhǔn)的地位;7:3的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)模式是一條比較適宜目前實(shí)際道路;呼吁盡快出臺(tái)《養(yǎng)老法》，以改變目前缺乏人才、標(biāo)準(zhǔn)、盈利模式等困難局面;養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心要素。

日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行車紅花認(rèn)為，養(yǎng)老不光是一個(gè)地產(chǎn)的問題，和人最基本的衣食住行、健康醫(yī)療乃至社會(huì)產(chǎn)品的方方面面有關(guān)，人性化的養(yǎng)老理念可以滲透進(jìn)社會(huì)產(chǎn)品的方方面面，這一個(gè)巨大的市場(chǎng)。