政策十字路口

在全國樓市去庫存的總體要求下，無論是中央還是地方政策都趨向?qū)捤�。不過，一線城市的樓市熱銷似乎顯得不合時宜，仍受限購限制的一線城市樓市政策也再次朝著相反的方向延伸。

春節(jié)過后，深圳市場一直熱傳將出臺調(diào)控政策，包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當(dāng)收緊房屋評估價等。2月24日，深圳市住建局局長楊勝軍還公開表示，深圳市政府正在研究采取措施調(diào)控房價。

“社保年限由1年改3年是比較確定即將出臺的調(diào)控措施，據(jù)我們掌握的信息，相關(guān)的幾個部門都在修改系統(tǒng)，如果3月1日來不及，3月份也會出臺。”深圳某大型中介總經(jīng)理告訴《華夏時報》記者，事實上，四個一線城市中，深圳的社保年限門檻最低，為了抑制房價過快上漲，這次也只是跟上其余三個城市的政策而已。

“政府內(nèi)部有的人認(rèn)為在中央去庫存的大背景下，深圳不適宜單獨收緊樓市政策，而部分人認(rèn)為深圳房價暴漲速度確實過快，這也不利于樓市長期健康發(fā)展。”深圳規(guī)土委內(nèi)部人士稱，單純依靠保障房平抑房價，短期效果不大。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴記者，雖然貸款利率仍在走低，但春節(jié)后，銀行已經(jīng)明顯收緊了貸款條件，此前不同類型的客戶都能批下貸款，現(xiàn)在在客戶資金流水和房屋評估價上要求嚴(yán)格了。

與深圳不同，上海則從供應(yīng)端著手，在三四線城市和部分二線城市忙著去庫存時，上海則重拾70/90政策，加碼應(yīng)對供不應(yīng)求的局面。

按照上海市最近發(fā)布的通知要求，未來上海將優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高到70%。

“從商品住宅的存量情況來看，目前市場供應(yīng)豪宅化明顯，面積在90平方米以下的商品住宅存量占比則最少。”上海某居研究院副院長楊紅旭稱。

而根據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)，上海房地產(chǎn)市場中，面積在90平方米以下的商品住宅存量僅為159萬平方米，按照目前市場去化速度來看，全部90平方米以下的商品住宅僅需3-4個月就能完全去化。

“實際上，不僅是上海，土地已是一線城市當(dāng)前面臨的一大資源瓶頸。目前，上海、深圳及北京主城區(qū)的建設(shè)用地總規(guī)模都已接近規(guī)劃天花板，新增用地空間狹小。這也導(dǎo)致地價高企，所建住宅出現(xiàn)豪宅化傾向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

據(jù)悉，此次北京萬科提價的兩個項目均位于大興區(qū)，最近一次開盤均價約為3.3萬元/平方米和3.5萬元/平方米。而在2月23日下午，大興區(qū)黃村成功出讓一宗總價39億元的住宅用地，樓面價已達(dá)到4.7萬元/平方米，大幅超出目前萬科大型兩項目的售價。

穩(wěn)樓市大棋局

“在中央對樓市政策的調(diào)整中，實際上對一線城市的政策仍然是以‘控制’為主，其目的就是避免一線城市在樓市寬松政策之下再度上演房價狂歡。”接近住建部的一位消息人士對《華夏時報》記者表示，這也符合中央在樓市政策上一直采取的“分類調(diào)控”方針。

實際上，今年以來，中央連續(xù)出臺降首付、降契稅等樓市去庫存新政，加上地方放寬購房條件的政策出臺，二三線城市的住宅成交量已出現(xiàn)節(jié)后回暖的跡象。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢;其中不少城市在春節(jié)后也迎來成交增長，但多數(shù)樓盤并未漲價。

“二線城市銷量的增長主要因為政策的寬松削弱了購房者的觀望情緒。”張大偉表示，二三線城市尤其是三線城市房價難以走高，與城市人口的流入量和庫存比相關(guān)。

而庫存長期積壓，造成二三線城市開發(fā)商拿地積極性仍未回升。某而瑞數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2月15日至2月21日，監(jiān)測的40個主要城市土地成交量環(huán)比減少44%，出讓金環(huán)比減少52%。

“一線城市的交易雖然還較活躍，但抵不上三四線城市的下滑，整個樓市的投資情況還是處于較低迷的水平。” 某居中國執(zhí)行總裁丁祖昱向記者表示，對于中央來說，現(xiàn)在除了房地產(chǎn)可以拉動經(jīng)濟，短期內(nèi)找不到其它如此投資量龐大，又可以推動上下游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。

丁祖昱認(rèn)為，從去年房地產(chǎn)投資的情況來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)增速只有1%，仍處于較低的水平，房企的投資意愿并不高。去年房企新開工面積下滑了15%左右，今年下滑速度可能會放緩，但能否真正穩(wěn)定下來，還很難說。

“按中央的原話說，房地產(chǎn)要在穩(wěn)定經(jīng)濟中起到重要作用。這意味著，在一定的時間里房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要角色，但經(jīng)濟的拉動、未來的增長潛力，則還要靠轉(zhuǎn)型后的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，不能只依靠房地產(chǎn)。”陳晟在接受記者采訪時說，經(jīng)濟企穩(wěn)回升后，房地產(chǎn)階段性的作用將逐步會減弱。

（轉(zhuǎn)自華夏時報）