近一段時(shí)間，網(wǎng)上各種關(guān)于投資炒房的“奇招”滿天飛。先有1050萬元假賣房的傳說，后又出現(xiàn)“假離婚”可套利700萬的說法，然后就是什么都可以貸的“杠桿炒房法”。記者驗(yàn)證的結(jié)果是，拿這些辦法去投資房產(chǎn)真的不靠譜。

招數(shù)一：“假賣”房子去騙貸

不靠譜指數(shù)：★★★★★

一則被稱為有房產(chǎn)的中小公司企業(yè)主量身定制的炒房“妙招”最近在網(wǎng)絡(luò)上流傳。傳言的內(nèi)容說，由于核心城市的房地產(chǎn)是高含金量的抵押品，假如某企業(yè)主有一套價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)，恰好公司資金流又緊張，這位企業(yè)主就可以找中介，把房價(jià)拉漲到1500萬元，然后假裝“賣”給自己的親信朋友。按照目前首付三成的信貸規(guī)定，1500萬元的房子就能貸款1050萬元，然后，企業(yè)主就可以拿著平白多出的1050萬元去“救急”了，而房子仍然在自己手中。

記者驗(yàn)證：

做高房價(jià)并不意味多貸款

不考慮將房屋在名義上賣給別人的道德風(fēng)險(xiǎn)，將二手房購房合同中的賣價(jià)抬高到1500萬元，就能拿到1050萬元去江湖救急？一位股份制銀行內(nèi)部人士向記者提供了否定的說法。

“銀行對于放貸額度的審批，是由抵押物即房屋的評估值確定的，而二手房的評估值，既取決于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格水平，也取決于房屋的年代、質(zhì)量等會(huì)影響折舊的因素。”該人士表示，即使購房合同中將房價(jià)做高到1500萬元，銀行機(jī)構(gòu)在進(jìn)行二手房估值評定時(shí)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋的真實(shí)市場價(jià)格就是1000萬元，再考慮到折舊因素，最高評估也不會(huì)超過900萬元。而按照這個(gè)評估值計(jì)算，申請人最多能貸到630萬元。

與此同時(shí)，一套作價(jià)1500萬元的房產(chǎn)，在二手房交易中需要交納契稅、個(gè)稅和營業(yè)稅等。僅以契稅和營業(yè)稅兩項(xiàng)計(jì)算，就分別要繳納22.5萬元和82.5萬元，總計(jì)105萬元。同時(shí)，以商業(yè)貸款30年計(jì)算，按照最新的貸款利率，630萬元需要支付利息573萬元。“稅費(fèi)加上利息，就已接近貸款總額。如果未來房價(jià)再下降，這筆假成交就注定是賠錢的。”

招數(shù)二：“假離婚”后買回房產(chǎn)

不靠譜指數(shù)：★★★★★

在朋友圈里傳播更廣泛的，就是在北京“假離婚”套利的故事。故事版本是：夫妻在北京有套房，我把房子只寫在老婆名下，然后假離婚�，F(xiàn)在房市價(jià)700萬，我讓她把房1000萬賣給我，首付300萬，貸款700萬。這樣，我倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬。用這700萬投資的利益，正好用來還房貸。如果房價(jià)大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位套現(xiàn)了；如果房價(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候賣出去，再賺差額�，F(xiàn)在京滬深很多人在這么做，這就是次貸危機(jī)的來源。

記者驗(yàn)證：

買回離婚房產(chǎn)將被視為“騙貸”

“投資有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎。”從一線城市開始實(shí)施樓市限購政策后，“假離婚”一直就被視為能多得到一份購房指標(biāo)的“無本之方”，花上十來元的工本費(fèi)，就能去民政局換回一張離婚證書。

只是，“假離婚”之后再買回離婚前的房產(chǎn)，這真的行得通么？個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”的分析師吳昊提供了“無法成功”的肯定回答。她介紹說，如果真如其所說，夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間辦理房產(chǎn)更名，然后離婚分割給女方，再在離婚后進(jìn)行房屋買賣交易，即使向銀行進(jìn)行房貸申請，也會(huì)被視為有“騙貸”之嫌而被拒絕。“雙方曾是夫妻的關(guān)系，在銀行進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，一下就會(huì)被發(fā)現(xiàn)，是無法隱瞞的。”