樓市庫存高企累及地方財政

三四線城市頻施策去庫存穩(wěn)財收

在一線樓市紛紛收緊的同時，部分二線城市以及三四線城市房地產(chǎn)政策在進(jìn)一步寬松。近日，沈陽發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》，包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費(fèi)；鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房居住、支持畢業(yè)生及在校生購房、土地供應(yīng)減半等22項房產(chǎn)新政。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑�而是改變�(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。目前，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，這也使處于經(jīng)濟(jì)疲軟期的地方財政更加拮據(jù)。因此，加速去庫存有利于穩(wěn)定地方的財政收入。

28日，針對“零首付”風(fēng)險的爭議，沈陽在近1個月后發(fā)布了新版新政，將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生實(shí)行“零首付”等利用高杠桿的政策做了一定的修正，指出職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房；實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%；對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)濟(jì)缺乏動力，財政壓力空前。目前房地產(chǎn)市場需求上漲乏力，地方仍寄希望“強(qiáng)心劑”來促進(jìn)樓市好轉(zhuǎn)，這也是沈陽此前政策“去化心切”的主要原因。

的確，在上一版《意見》中，明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是沈陽市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，并確定2016年沈陽市商品房銷售實(shí)現(xiàn)同比增長10%的目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，沈陽市2015年一般公共預(yù)算收入606.2億元，完成年度預(yù)算的75.3%，下降22.8%；其中，稅收收入492.3億元，下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154億元，完成年度預(yù)算的31.7%，下降64.8%；其中，國有土地使用權(quán)出讓金收入113.3億元，下降69.3%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，眾行業(yè)受挫，且資源類企業(yè)等此前的納稅大戶面臨著巨量的產(chǎn)能過剩，因此，去庫存、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，是地方穩(wěn)財政收入的最好選擇。

江西省一位財政廳人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場下滑帶來的是房地產(chǎn)的稅收下降，以及原預(yù)期的土地收入難以實(shí)現(xiàn)。“我們?nèi)ツ辍⑶澳暾信膾炀蛼觳怀鋈チ�。我們�?dāng)然希望土地可以賣出去，但是在價格不好的情況下，政府也不會賣了。有的市場不好，土地要流拍。”

上述人士指出，當(dāng)?shù)卦诙愂辗矫娉雠_了一些去庫存的優(yōu)惠政策，包括降低契稅和其他交易稅，雖然可能會影響財政收入十幾個億，但希望通過這些政策讓房地產(chǎn)市場有一些回暖。“在情況不好的形勢下，首先必須保企業(yè)，要沒有企業(yè)了，以后哪來的稅收，所以我們現(xiàn)在付出一點(diǎn)成本是應(yīng)該的。”

此外，河南省臨潁縣也選擇了加速去庫存。臨潁縣是河南省去庫存壓力較大的縣之一，據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T介紹，從2012年起，臨潁便出現(xiàn)了房子銷售疲軟的苗頭，2013年已經(jīng)比較明顯，2014年便出現(xiàn)了爛尾樓�；�于這種情況，臨潁縣順勢做出決定，控制土地供應(yīng)，給予購房補(bǔ)貼。“2014、2015兩年，未供應(yīng)一宗土地。”臨潁縣房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

“在控制兩年后，截至2015年底，臨潁縣的商品住宅庫存量為3079套（加上商鋪等商用房共有5280套），按2015年的銷售情況算，即使不再蓋房，也可賣18個月，壓力雖減但依然較大。”上述人士說。

與臨潁情況類似的河南舞陽縣相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于土地財政占比較大的縣來說，目前財政上確實(shí)比較緊張，省里資金補(bǔ)貼后減緩了部分壓力。從長遠(yuǎn)看，降低庫存，住房銷售回暖，屆時相應(yīng)的稅收也會增加。

事實(shí)上，隨著地方去庫存的政策相繼推出，房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出回暖跡象。比如，房地產(chǎn)營業(yè)稅、所得稅等稅收收入增長，為地方穩(wěn)財政做出了重要貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年1至2月，營業(yè)稅3976億元，剔除營改增收入轉(zhuǎn)移影響后增長8.9%；其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅1160億元，增長20.2%，主要是部分地區(qū)商品房銷售回暖。同期，企業(yè)所得稅5516億元，同比增長4.9%；其中，工業(yè)企業(yè)所得稅和金融業(yè)企業(yè)所得稅均同比下降，而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅652億元，增長14%，成為企業(yè)所得稅增長的重要因素。