去年底，當萬科在重慶推出首個長租公寓時，業(yè)內人士便指出，這種方式會顛覆現(xiàn)有的房地產銷售模式。不過，由于住房租賃面臨高額稅收，開發(fā)商大規(guī)模推行的可能性不大。如今，隨著國務院擬對住房租賃推出一系列優(yōu)惠政策，傳統(tǒng)開發(fā)模式或面臨真正顛覆。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時提出，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。

這次住房市場的重點從建房子到租房子，背后有哪些深層次原因?這一舉措，對開發(fā)企業(yè)來說，又有何影響?對于商業(yè)地產的去庫存和長租公寓的發(fā)展，又會帶來多少實實在在的利好?

去年底，萬科重慶推出的西九萬科驛“租金抵房款，房款抵租金”活動，曾讓業(yè)內中小房企草木皆兵。

微博注冊名稱為基金莊正的人士認為，租金抵房款，實質是先租后售，開發(fā)商把自己的角色變?yōu)殂y行，做房貸，做金融租賃，最后再將項目打包賣到市場，這種方式很考驗房企的資金運轉能力，會顛覆現(xiàn)有的房地產銷售模式，令中小房企全體倒閉。

盡管萬科隨后反饋稱，這一活動只是一個營銷活動，當時業(yè)界也普遍認為，由于住房租賃面臨高額稅收，開發(fā)商變做銀行做金融租賃可能性不大。但是最近國務院常務會議上透露出來的對住房租賃的一系列優(yōu)惠政策，卻有可能給整個行業(yè)帶來顛覆。部分滯銷的房地產項目，尤其是商業(yè)地產項目，有可能通過改裝成長租公寓出租，成為有長期穩(wěn)定現(xiàn)金租金收益的產品，進而實現(xiàn)房屋租賃的資產證券化。

“搶食”公寓租賃紅利

從2014年雷軍對YOU+公寓進行大手筆投資開始，公寓租賃市場的發(fā)展便一發(fā)不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括YOU+、青客、如家、鏈家等各類企業(yè)的入市，同時也受到開發(fā)商的青睞，萬科、招商、金地、陽光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場的大軍。房企進軍公寓市場能給長租公寓市場帶來怎樣的改變?

公寓租賃市場這片藍海究竟有多大?魔方生活服務集團商務發(fā)展部總經理陳雷表示，目前，我國有2.53億流動人口，占人口總量的17.2%，他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預示著出租公寓行業(yè)未來的發(fā)展空間。

但公寓租賃市場必須面對的現(xiàn)實是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題。一般來講，公寓和租賃產品回籠資金需要5~6年時間，對房企資金提出很高的要求，并不是所有房企都適合公寓租賃市場。

明源地產研究院副院長劉策認為，未來預計有幾類房企可能會是該市場的主力:資金實力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企;運營能力強，品牌影響力巨大以及在資產證券化方面先行先試的房企。

目前公寓租賃市場魚龍混雜，各類產品如雨后春筍般野蠻生長。由于開發(fā)商具備較強的資金實力，他們的進入，一方面可以讓這個市場更加規(guī)范，同時也為規(guī)模擴張奠定經濟基礎。

據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，在進軍長租公寓市場的開發(fā)商當中，萬科是佼佼者。經歷一年多的發(fā)展，志在行業(yè)第一的萬科公寓已經有了統(tǒng)一的名稱“泊寓”。

萬科2015年報顯示，萬科長租公寓開業(yè)數(shù)量超過1000間，此外還有超20000間正籌備開業(yè)。今年目標為達到20萬間的管理規(guī)模，行業(yè)市場占有率達到10%，從長遠目標來看，萬科希望通過3~5年，實現(xiàn)100萬間，從而成為公寓租賃市場的霸主。

一位接近萬科的人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬科公寓目前處于發(fā)展階段，新業(yè)務由各大城市自主運營，目前發(fā)展情況較好的為廣深區(qū)域，其中廣州發(fā)展情況在全國位列前列。

廣州萬科驛城市合伙人張成皓告訴記者，公寓租賃業(yè)務處于模式拓展階段，相對于盈利，萬科更注重產品和服務。

公寓租賃市場作為萬科新業(yè)務布局的重點，萬科希望傳統(tǒng)住宅業(yè)務與新業(yè)務能夠各占半壁江山，而處于上升期的新業(yè)務無疑面對較大的增長壓力，雖然對于公寓租賃業(yè)務萬科沒有設定盈利要求，但作為新業(yè)務布局重點之一，泊寓面臨的規(guī)模和盈利壓力并不小。

實際上，不只萬科在加碼這一市場。據(jù)了解，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商均有進軍公寓市場的計劃。劉策認為具備較強資本實力的開發(fā)商做公寓租賃業(yè)務能夠培育出一條新的產業(yè)鏈，解決資產證券化的問題，進而緩解公寓運營成本與回報周期長的壓力，行業(yè)將駛入快車道。