最近很多人會留言詢問：如果要提前還完房貸的話，到底什么時間點是最合適的呢？或者說什么時間點最佳最劃算？

網(wǎng)上的很多文章，說什么“第8年”最合適、“選擇公積金貸款買房的情況不適合提前還房貸”、“等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經(jīng)還了1/3的不適合提前還房貸”…… 這些論調(diào)很有市場，抓住了人們“占便宜”的心里，因為大家還房貸的時候總是難免會想到“什么時候提前還完房貸最劃算”。

但上面這些論調(diào)多少有混淆視聽的嫌疑，很容易誤導百姓陷入沒有必要的糾結(jié)中，在中介、銀行經(jīng)理的忽悠之下，直接把99%的人弄得暈頭轉(zhuǎn)向。 專家的觀點是，你買房子，無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點”，這完全是一個偽命題。

要很好很直觀地理解這個觀點，那我們需要先弄明白銀行的貸款利息是怎么算的，下面就詳細展開整個論證過程，耐心看細細體會，這篇文章會讓你糾結(jié)了很久的問題在今天開始一清二楚，沒買房的以后也會清清楚楚。

首先，住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準以月為單位計算的。簡單來說，你這個月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個月的利率。

下面用具體的例子來解釋清楚這個問題，我們假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個月的利息是怎么變化的。

先來看看每個月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30*12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。

第一步：我們看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出來，只要這個公積金貸款的年利率不變，維持在3.25%，那這個月利率也是不變的一個參數(shù)。

第二步：第一個月要還利息多少

假設貸100萬，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬*0.270833%=2708.33元。 雖然我們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個月都是欠銀行100萬，所以第一個月還的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個月開始，利息會比等額本息的少。

第三步：第二個月要還利息多少

那第二個月的利息呢？其實也是一樣計算的，由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。

所以第二個月的利息是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此類推每個月要還利息多少 我們以第三步那種計算思路，以此類推，每一個月要還多少利息都是非常容易算出來的。

如果自己不想算懶得算，直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。 不想去羅列360個月每個月要還多少錢，直接算最后一個月。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：

2777.78*0.270833%=7.52元。

雖然不羅列所有月份要交的本息具體金額，但為了朋友們方便閱讀，取前10個月要還的利息和最后10個月要還的利息讓大家看看。如下圖：