“旱的旱死，澇的澇死”，樓市仿佛天氣。

一邊是一線城市和二線核心城市房?jī)r(jià)高漲、地王頻出而不得不推出限購(gòu)、限貸等政策，一邊是廣大三四線城市和部分二線城市仍存在巨大的去庫(kù)存壓力而不斷出臺(tái)去庫(kù)存政策，2016年夏天的樓市，分化仍是主旋律。

浙江：除杭州外放開(kāi)落戶限制

為加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，浙江近日發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》（下稱《行動(dòng)方案》），圍繞五大方面，部署21項(xiàng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體工作。

浙江去庫(kù)存現(xiàn)狀依然嚴(yán)峻，除了杭州、寧波等城市外，三、四線城市去庫(kù)存壓力較大，消化時(shí)間甚至達(dá)到30個(gè)月以上。《行動(dòng)方案》的目標(biāo)是2017年，浙江全省在售商品住宅庫(kù)存消化周期保持在10~16個(gè)月的合理水平。

在鼓勵(lì)新市民購(gòu)房和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面，“過(guò)去浙江省對(duì)外來(lái)人員落戶的整體限制還是比較多的。”一位長(zhǎng)期研究城市發(fā)展的學(xué)者告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

以寧波為例，大專以上學(xué)歷，在中心城區(qū)內(nèi)已取得房屋所有權(quán)并已實(shí)際居住，在中心城區(qū)內(nèi)工作、簽訂勞動(dòng)合同并繳納社保(三個(gè)月以上)，可以向住房所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)落戶。其中，包括購(gòu)房單套建筑面積達(dá)到100平方米(含)以上，年齡在45周歲(包括45周歲、以受理落戶申請(qǐng)日期為限)以下的人員。

在這方面，《行動(dòng)方案》提出，要全面取消縣(市)購(gòu)房落戶條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購(gòu)房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求。推進(jìn)農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)改革，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程掛鉤，積極為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房創(chuàng)造條件。

近期出臺(tái)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的地方還有不少。比如山西近日就出臺(tái)了11條去庫(kù)存的舉措，還鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)；對(duì)帶頭落實(shí)國(guó)家政策降低房?jī)r(jià)的，各市、縣要給予獎(jiǎng)勵(lì)，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，至少有20多個(gè)省份開(kāi)出去庫(kù)存的“藥方”，幾乎均對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥��?kù)存節(jié)奏進(jìn)行了安排。如，甘肅明確，到2019年底，商品房去庫(kù)存周期基本控制在18個(gè)月內(nèi)；廣東提出，到2018年底，全省商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫(kù)存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi)；江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫(kù)存去化周期控制在14個(gè)月內(nèi)。

調(diào)控“一城一策”

在廣大三四線城市及部分二線城市大力去庫(kù)存的同時(shí)，一線城市和部分二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)卻因?yàn)楦邼q的房?jī)r(jià)，而不得不出臺(tái)限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策。

在3月份上海、深圳加碼調(diào)控后，最近房?jī)r(jià)上漲最迅猛的兩大二線城市合肥和廈門也都出臺(tái)了限貸政策。在合肥，7月1日開(kāi)始執(zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購(gòu)買商品房的首付比為40%。

廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化，變化最大的應(yīng)該是，對(duì)應(yīng)于名下有1套房但未結(jié)清貸款的，或2筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%。此外停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

今年下半年首次土地集中拍賣7月8日在南京市公共資源交易中心舉行，這也是該市采取限價(jià)措施后的第二次土地集中拍賣會(huì)。當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)異常激烈，但因?yàn)橄迌r(jià)的原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功找到婆家，另外7幅都終止出讓。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廈門房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)5.5%，全國(guó)第一。合肥環(huán)比漲幅高達(dá)5.1%，同比漲幅高達(dá)23.3%，外加南京、蘇州，這四城是房?jī)r(jià)上漲最為迅猛的二線“四小龍”。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，廈門、合肥等城市紛紛出臺(tái)調(diào)控舉措，意味著調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變。在過(guò)去的一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一二線城市及一二線輻射地區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

張大偉說(shuō)，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也明顯分化，“托底蓋帽”開(kāi)始出現(xiàn)。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括上海、深圳的限購(gòu)升級(jí)及部分城市的信貸收緊。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。

這其中，去金融杠桿是蓋帽政策的主要特征。例如，7月8日，廈門召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)研究調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的相關(guān)舉措。會(huì)議指出，要加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，從嚴(yán)控制利用“高杠桿”金融工具進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉說(shuō)，類似廈門、合肥這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市，未來(lái)去杠桿將成為主流政策取向。這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調(diào)整的可能性不大。