有貸款者走到無力還貸的地步，不知道該如何處理，自己沒有方向，銀行和開發(fā)商也非常頭痛。目前也沒有相關(guān)的法律，專門解決此類的問題。我們認(rèn)為，無力還貸的人與銀行協(xié)商解決，將損失限制在最低，才是解決問題的好辦法。

相關(guān)法律解答

首先，分析開發(fā)商、購房者和銀行三者之間的法律關(guān)系。概括地說，開發(fā)商與購房者之間屬房屋買賣合同關(guān)系，購房者和提供貸款的銀行之間形成借貸合同關(guān)系。同時(shí)，銀行為了保障貸款安全，要求購房者（借款人）以房產(chǎn)作抵押，從而形成了從屬于借貸合同的抵押合同關(guān)系。

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，借款人可采取保證（借款人個(gè)人或第三人的信用擔(dān)保）、抵押（不動(dòng)產(chǎn)等）、質(zhì)押（動(dòng)產(chǎn)、法律允許的有價(jià)證券或某種財(cái)產(chǎn)權(quán)）等不同的擔(dān)保方式。

明確還款責(zé)任

產(chǎn)權(quán)過戶前，開發(fā)商是還款責(zé)任人。購房者交付了首付款，辦妥抵押貸款，開發(fā)商與購房者之間房屋買賣關(guān)系確立。在開發(fā)商沒有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證之前，貸款人停止還貸，銀行無權(quán)找貸款人催款，只能找開發(fā)商問罪。

產(chǎn)權(quán)過戶后，購房者是還款責(zé)任人。購房者和銀行之間原本是借貸關(guān)系。同時(shí)，銀行為了保障貸款安全，要求貸款人以房產(chǎn)作抵押，從而又增加了一層抵押關(guān)系。辦理了產(chǎn)權(quán)證之后，借貸合同及抵押合同就進(jìn)入執(zhí)行過程中，貸款人如果出現(xiàn)不能按時(shí)支付月供款的情況，銀行有權(quán)對貸款人進(jìn)行處理。

還不起款怎么辦？

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

根據(jù)法律規(guī)定，貸款人連續(xù)6個(gè)月以上未還款，銀行就有權(quán)將此事付諸法律判決。通過司法程序處理抵押房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。所得金額要先支付處理過程發(fā)生的費(fèi)用，再扣除應(yīng)繳稅款，之后償還銀行的債權(quán)本息、違約金、賠償損失。如有剩余，交還貸款人，不足以支付違約金、賠償金的部分，銀行有權(quán)向貸款人繼續(xù)追討。

該如何應(yīng)對？

協(xié)商暫停還款

李某在豫園附近經(jīng)營一家古玩店，也是由于經(jīng)營不善的原因，無法履行房屋還貸義務(wù)。銀行工作人員找上門來，了解了事實(shí)情況后，建議他“暫停還款。暫停的，是本金的償付，利息還是照付不誤。李某接受了這一協(xié)議，但他很快就發(fā)現(xiàn)，選擇“暫停還款，自己的壓力還是很大。小店經(jīng)營看來已無回春之望，每月在還貸款上面，也很難支撐。最后，他只能把房子賣掉，換取自己無債之身。

而且恢復(fù)正常還款后，“暫停還款幾個(gè)月，就要往后順延幾個(gè)月。如此算來，并不合算。案例一當(dāng)中的李某，若是選擇“延長貸款年限，也不至于最終落個(gè)不得已賣房的結(jié)果。

協(xié)商延長貸款年限

某小型貿(mào)易公司業(yè)主張先生，05年購買本市一套商品房，在建設(shè)銀行貸款50萬，期限為5年，每月還貸9631.56元。后因公司經(jīng)營上遇到困難，張先生暫時(shí)無力償還這筆費(fèi)用，故向銀行申請暫停還貸。銀行工作人員建議他，將按揭的年限延長至30年，如此，每月還貸金額不超過3036元，這樣的費(fèi)用支出，張先生覺得還可勉強(qiáng)接受，將來公司經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)，大不了再提前把貸款還清就是了。于是重新簽訂了貸款協(xié)議，避免了房產(chǎn)強(qiáng)行抵押的后果，且自己在銀行的誠信度也沒有受到損害。