今年以來如“雨后春筍”般出現(xiàn)的高價(jià)地，正在以其獨(dú)特的邏輯，影響著政策走勢(shì)和市場(chǎng)前景。

某地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月1-8日，全國(guó)共出現(xiàn)十宗高溢價(jià)地塊。其中，上海出讓的四宗地塊，溢價(jià)率均在240%以上；東莞市茶山鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率達(dá)506%，單價(jià)12119元/平方米；鄭州一宗土地，溢價(jià)率也達(dá)434%之高。

當(dāng)市場(chǎng)對(duì)高價(jià)地已經(jīng)麻木之時(shí)，其影響正在不斷顯現(xiàn)。一方面，其對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的抬升，使多地出現(xiàn)漲價(jià)潮，并進(jìn)一步刺激企業(yè)出手拿地；另一方面，政策面已有收緊跡象，越來越多的銀行開始警示風(fēng)險(xiǎn)。

盡管房企的資金狀況仍然處于充裕狀態(tài)，但有分析人士認(rèn)為，“狂歡”已難持續(xù)，在各項(xiàng)因素的綜合作用下，高價(jià)地給企業(yè)帶來的壓力將逐漸顯現(xiàn)。

傳導(dǎo)房?jī)r(jià)

按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，高價(jià)地未必會(huì)帶來高價(jià)房，決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)供需關(guān)系。但在大多數(shù)情況下，高價(jià)地仍然會(huì)通過其獨(dú)特的邏輯，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響。

歷史上的高價(jià)地項(xiàng)目，大多以豪宅形式供應(yīng)到市場(chǎng)中，其價(jià)格往往成為區(qū)域標(biāo)桿。如北京的“廣渠路15號(hào)地”、“萬柳地塊”、“農(nóng)展館地”等，均在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求高端，且項(xiàng)目亮相的高調(diào)程度，不亞于高價(jià)地誕生之時(shí)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，有兩點(diǎn)邏輯。

其一，從成本考慮，當(dāng)土地價(jià)格到達(dá)一定水平時(shí)，其產(chǎn)品售價(jià)必須實(shí)現(xiàn)同樣的增幅，才能獲得足夠利潤(rùn)率。這就要求大部分高價(jià)地項(xiàng)目做成高端住宅形式，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

其二，從企業(yè)策略角度，高價(jià)地的身份往往意味著，其產(chǎn)品應(yīng)具備同樣的影響力。因此企業(yè)傾向于將高價(jià)地項(xiàng)目打造成標(biāo)桿，“豪宅化”和高房?jī)r(jià)就不可避免。

按照正常房地產(chǎn)開發(fā)周期，高價(jià)地項(xiàng)目多在1-2年后，以高端住宅的形式供應(yīng)到市場(chǎng)。從實(shí)際情況看，政策等因素的變化，有可能加速或延緩供應(yīng)節(jié)奏，但大多數(shù)企業(yè)并不傾向于對(duì)這些項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格做出調(diào)整，以迎合市場(chǎng)需要。

短期來看，高溢價(jià)土地的出現(xiàn)往往會(huì)對(duì)心理預(yù)期帶來影響，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。最常見的情況是，土地成交后，其周邊二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)跳漲，且反應(yīng)迅速。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54%，且已連續(xù)上漲16個(gè)月。

專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，就當(dāng)前市場(chǎng)而言，無論地價(jià)還是房?jī)r(jià)的上漲，都不能忽略“資產(chǎn)荒”的大背景。且房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲互相刺激，從而加劇了波動(dòng)幅度。除非實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)、資產(chǎn)荒局面改善，否則難以從根本上改變這種局面。

調(diào)控端倪與風(fēng)險(xiǎn)

土地頻繁以高溢價(jià)成交反映出房企的資金狀況頗為充裕，但隨著政策層面收緊的端倪出現(xiàn)，這種“狂歡”恐不會(huì)長(zhǎng)久。

回顧歷史，高價(jià)地往往是引發(fā)政策的重要導(dǎo)火索。2010年3月，全國(guó)“兩會(huì)”剛結(jié)束，北京樓市就出現(xiàn)“一天三地王”的“奇觀”。一個(gè)月后，調(diào)控樓市的“國(guó)十條”就重磅出臺(tái)。北京也于當(dāng)年4月底出臺(tái)全國(guó)首個(gè)“限購(gòu)令”。

從目前的市場(chǎng)來看，流動(dòng)性收緊的端倪似乎已經(jīng)出現(xiàn)。央行統(tǒng)計(jì)顯示，7月人民幣貸款增加4636億元，同比少增1.01萬億元。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅認(rèn)為，7月的新增信貸規(guī)模減少，正傳遞出流動(dòng)性收緊的信號(hào)，可能對(duì)需求端產(chǎn)生影響。

莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認(rèn)為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自居民新增中長(zhǎng)期貸款，可以看到信貸驅(qū)動(dòng)的樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。該機(jī)構(gòu)表示，工行、建行在部分熱點(diǎn)城市開始收緊外來人口購(gòu)房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

上述機(jī)構(gòu)還指出，隨著熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢(shì)所趨，初步估計(jì)在四季度實(shí)施。屆時(shí)，市場(chǎng)將降溫，觸發(fā)拐點(diǎn)。

與此同時(shí)，盡管每個(gè)企業(yè)都聲稱拿地是“謹(jǐn)慎”、“風(fēng)險(xiǎn)可控”的，但高價(jià)地扎堆出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)帶來去化壓力。

有分析指出，很多企業(yè)信奉“解套論”，在過去幾年市場(chǎng)上行、房?jī)r(jià)不斷上漲的大背景下，以往很多高價(jià)地項(xiàng)目，都隨著時(shí)間的推移而“解套”。但實(shí)際上，很多未能踏準(zhǔn)節(jié)奏的地塊，仍在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)給企業(yè)帶來了資金壓力，并拖累企業(yè)擴(kuò)張速度。且隨著供需關(guān)系徹底改善、房地產(chǎn)業(yè)紅利的逐漸消失，這些高價(jià)地的前景并不明朗。