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    樓市18個月上漲周期后:購房者恐慌入市

    作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時間:2016年09月27日 【字體:

    盡管一些城市已經(jīng)出臺抑制房價政策,但房地產(chǎn)市場的恐慌情緒仍然在蔓延。

    專家對房地產(chǎn)市場的描述是,“整個市場都陷入恐慌,購房者恐慌,既擔(dān)心房價快速上漲,看好的房子又買不起了,又擔(dān)心未來房價下跌,讓自己站在了房價高高的山崗上;業(yè)主恐慌,既擔(dān)心自己的房子賣便宜了,又擔(dān)心未來房價下跌,讓自己錯過了這個千載難逢的出售套現(xiàn)良機(jī)。”

    這不僅僅是恐慌情緒的全部來源?只徘榫w還包括,越來越多的購房者將房產(chǎn)作為保值的工具。他們擔(dān)心,如果不買房,他們手中這一點(diǎn)點(diǎn)積蓄,都將貶損過半。而買房成為居民面對流動性過剩時避險(xiǎn)的主要選擇。

    自2014年9月30日至今,本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)持續(xù)18個月。樓市在謠言、人為放大的恐慌情緒中相互作用傳染,不少城市開始出臺抑制房價政策,以期能夠?qū)Ο偪竦氖袌鲇兴禍亍?/p>

    被恐慌情緒推入市場的購房者

    沿著京津高速永樂店出口,便可以到達(dá)首創(chuàng)國際半島,這是距離北京最近樓盤之一。行政區(qū)域隸屬天津武清。

    這是一個總占地面積298公頃,總建筑面積約300萬平方米的超大規(guī)模大盤。受本輪房地產(chǎn)市場火爆高漲情緒影響,該樓盤二手房的價格已經(jīng)漲至1.5萬元/平方米。周邊新盤價格已經(jīng)漲至2.7萬元/平方米。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在樓盤現(xiàn)場看到不少出于投資目的前來咨詢的購房者。

    值得注意的是,盡管樓市看似火爆,價格也在高漲,但該大盤入住率相當(dāng)?shù)汀?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場僅看到極少數(shù)居住在此的業(yè)主。一位中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,據(jù)她測算,該樓盤的入住率為15%。

    這可能僅是個保守的數(shù)據(jù)。樓市的恐慌情緒已經(jīng)令不少購房者在購房時考慮的因素越來越少,甚至這樣居住屬性不強(qiáng)的樓盤也在上漲。

    身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的林偉(化名)已經(jīng)深知當(dāng)前市場已經(jīng)不適合購房。他判斷,今年年底房地產(chǎn)市場會降溫,非一線城市會跌得比較快。但剛需的他還是慌不擇地在近期選擇入市。

    “整個買房的過程十分恐慌。我交了五套房子的意向金,兩套房子都被別人搶走了,另外兩套房子談判到最后業(yè)主沒有誠意賣。其中一套房子當(dāng)天看房的時候業(yè)主當(dāng)場就提價,但是排在我前面那個意向購房者還是接受了。”

    林偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,由于手里的積蓄不夠,他此次購房采用的是高杠桿。總價240萬,按照30%首付比例,需要支付80萬。但是他手里只有50萬,剩余的30萬他借款湊齊。

    林偉稱,雖然他認(rèn)為市場已經(jīng)高位,未來可能會調(diào)整,但他受市場恐慌情緒影響,還是很擔(dān)心房價會繼續(xù)上漲。“萬一房價漲到我借款也買不起的地步,我就再也沒有機(jī)會入市了。”

    趙紅(化名)也是被恐慌情緒推入市場的。她在北京回龍觀搶購了一套新房。該樓盤開盤90多套,但排號人數(shù)達(dá)到700多人。而她購買的小戶型僅開了12套。這是她通過小道消息打聽到有該房源,并托付了所有能托到的關(guān)系。

    由于市場火爆,李小梅(化名)在北京東三環(huán)掛出的“老、破、小”的一套房子,被中介近期要求臨時加價40萬。

    房地產(chǎn)中介對于首付不夠的客戶有足夠的解決方案。一位中介稱,“如果首付不夠,可以提供一套現(xiàn)有房屋抵押,三天內(nèi)我們會把款項(xiàng)打給客戶,然后客戶買房的首付就夠了。等客戶支付首付之后,再把房屋合同給我們,我們通過自己的渠道再幫你做抵押貸款。”

    市場的瘋狂通過交易數(shù)據(jù)可見一斑。二手房方面,據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年第39周(9月19日-9月25日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7179套,環(huán)比38周上漲了27.8%,創(chuàng)近25周以來周度網(wǎng)簽量新高。中秋節(jié)過后的6個交易日里,北京二手住宅每天的網(wǎng)簽量都穩(wěn)定在1300套以上,周五(9月25日)還超過了1400套,正是如此穩(wěn)定的高交易最終帶來了北京二手住宅25周以來單周交易量的新高。

    新房方面,據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年第39周(9月19日-9月25日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽4154套,環(huán)比38周上漲54.7%,繼今年27周(6月27日-7月3日)成交4407套以后,時隔11月再次突破4000套。

    “強(qiáng)弩之末”?

    不少市場過熱的城市正在努力出臺政策試圖降溫。

    9月25日,南京發(fā)布限購政策:限購政策明確,在主城區(qū)范圍內(nèi),已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求,采取差別化措施,保護(hù)剛需和改善性購房,打擊投機(jī)購房。

    9月26日,杭州國土資源局公告稱,杭州調(diào)整土地競價方式,限定最高溢價150%,并將暫緩兩塊土地出讓。此前,為了抑制樓市過熱,杭州已經(jīng)推出限購政策。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局9月18日公告,杭州自9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確,在市區(qū)限購范圍內(nèi),暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,未來還有多個城市可能會升級調(diào)控政策。預(yù)計(jì)調(diào)控政策出臺的城市都是最近房價漲幅較高較快的城市:可能包括鄭州、無錫、合肥、福州、石家莊、天津、濟(jì)南、武漢。

    專家注意到,2014年9月30日至今,中國樓市已經(jīng)增長了18個月。

    “第一階段是2014年9月30日新政出臺至2015年3月30日新政出臺。這一階段,國家開始出臺零星政策對樓市進(jìn)行試探性刺激,對一線城市起到了一定的提振作用,交易量、價格開始回升。但政策效力曇花一現(xiàn),持續(xù)時間不超過1個季度,尤其是2015年春節(jié)后,市場再度陷入低迷,量價都有下滑趨勢;第二階段,市場表現(xiàn)為"反向分化"。2015年330新政以后,政府開始加大政策調(diào)控力度,財(cái)稅政策、貨幣政策雙管齊下,降準(zhǔn)降息頻繁,信貸限制寬松,出臺了一系列普惠式刺激政策,造成市場"反向分化",即需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大,需要控制熱度的一二線城市樓市反而更加火熱,形成了一線城市房價升高、二線城市后來居上、三四線城市依舊萎靡不振的局面。”

    專家表示,目前正處于本輪周期的第三階段,“局部收緊”,市場表現(xiàn)為“加速趕頂”。也就是說,隨著市場在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn),二季度全國樓市政策開始局部收緊,其間貨幣政策為零,分城施策逐步落地,交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象,房價漲幅也逐步收窄。但市場的不確定性,以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場的恐慌,使得三季度的樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā),加速趕頂。

    專家認(rèn)為,2016年初以來,市場的加速趕頂已是“強(qiáng)弩之末”,在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下,近兩三個月以來市場的火爆,是由于“恐慌”而對未來購房需求的更進(jìn)一步透支,未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件,中國樓市在經(jīng)歷了18個月的上漲周期后,最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期。

    業(yè)內(nèi)人士也注意到,政策趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化。中央政治局會議提及的資產(chǎn)去泡沫,政策逐漸開始落實(shí),針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集地出現(xiàn)。但實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場預(yù)期。政策雖然直接影響不大,但從心理影響看,這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。

    樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
    恒大山水城 待定 縣城其他區(qū)域
    香檳大道 3500 晉北新城
    中交·錦天新城 4000 大邑大道
    泰坤首座 3500 通達(dá)路
    天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
    星星卡納灣畔 3700 內(nèi)蒙古大道
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