高高在上的房價(jià)讓很多人寢食難安，樓市大數(shù)據(jù)揭示，飛漲的房價(jià)背后，五重危機(jī)不可小覷。最近熱門城市的限購限貸政策接踵而至，能否拉住房價(jià)這匹脫韁的野馬？

一線城市之外，繼蘇州、廈門、杭州重啟樓市限購政策之后，作為樓市四小龍之一的南京也出臺限購政策了。9月25日，南京市政府出臺了主城區(qū)住房限購政策，于9月26日起實(shí)施。限購政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。保護(hù)剛需和改善性購房，打擊投機(jī)購房。至此，樓市四小龍（廈門、南京、合肥、蘇州）只差合肥未出臺限購政策了。

研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，南京限購本地家庭限購第三套，外地家庭限購第二套。限購力度，略強(qiáng)于杭州，略弱于廈門！接下去幾個(gè)月，南京樓市將趨于震蕩，量縮，價(jià)格漲勢放緩。投資不宜。楊紅旭在微博中寫道：“老楊發(fā)出黃色預(yù)警！合肥必跟進(jìn)！”

今年以來，南京樓市異常火爆，不斷攀升的房價(jià)和火熱的土拍市場讓南京多次上頭條。8月11日，南京市政府曾經(jīng)出臺限貸政策，以期澆滅樓市上漲的勢頭，但收效不大。在房價(jià)飛漲的背景下，近期南京土拍市場實(shí)在火爆。9月19-22日，四天網(wǎng)拍結(jié)束，網(wǎng)拍只是走走形式，很快達(dá)到最高限價(jià)。所有地塊都以搖號的形式確定花落誰家。9月23日下午，所有參與搖號的房企在中山路171號18層1826室一起搖號。南京20幅地?fù)u號結(jié)果出爐，11個(gè)區(qū)域地價(jià)被刷新。

更可怕的是，隨著地價(jià)創(chuàng)新高，周邊房價(jià)格局也將隨之改變，未來南京樓市的門檻將大幅提高，2萬以下的房子即將絕跡，3萬以上成為常態(tài)。其中南京南站的G46地塊，最高限價(jià)高達(dá)2.7萬/㎡，成為江寧地王；江浦的3個(gè)地塊，最高限制樓面價(jià)都在2萬/㎡以上，江北高新區(qū)最高樓面地價(jià)也與周邊房價(jià)持平。

在貨幣超發(fā)、人民幣貶值以及資產(chǎn)荒的大潮下，樓市已成為居民資產(chǎn)配置的不二選擇，房價(jià)也從分化變成普漲，環(huán)比漲幅重回上一輪限購前的水平。Wind數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲1.3%，創(chuàng)2010年2月以來新高，同比漲幅達(dá)7.5%，創(chuàng)2014年3月以來新高。

其中，熱點(diǎn)二線上漲動能依然強(qiáng)勁，牢牢占據(jù)漲幅第一梯隊(duì)。數(shù)據(jù)顯示，8月環(huán)比漲幅前五名除了上海外，均為二線熱點(diǎn)城市，鄭州、無錫、合肥、福州、南京漲幅均超4%，均處于歷史高位。

研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市房價(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市進(jìn)入二線城市，這使得一些二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。而現(xiàn)在鄭州、無錫等熱點(diǎn)二、三線城市開始出現(xiàn)價(jià)格明顯攀升，房價(jià)控制的壓力也開始上升。

實(shí)際上，自8月以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)政策就開始收緊，限貸、限價(jià)抑或是更為嚴(yán)格的限購都無法阻止房價(jià)的洪荒之力。截止目前，蘇州（8月12日起施行）、廈門（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）、南京（9月26日起施行）重啟了限購政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武漢（9月1日起施行）出臺了限貸政策。鄭州9月14日緊急出臺“房九條”抑制地王，超50%溢價(jià)自動熔斷。

因此，房價(jià)上漲更多體現(xiàn)的是貨幣現(xiàn)象，限購、限貸、增加土地供應(yīng)都被證明在阻止旺盛的購房需求方面效果甚微，甚至越限越漲，只有收緊流動性、嚴(yán)控杠桿、增加房產(chǎn)的持有和流轉(zhuǎn)成本，才能遏止旺盛的投機(jī)需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉張大偉認(rèn)為，當(dāng)下資金潮下，杭州等多個(gè)城市的限購、限貸政策的力度對市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價(jià)繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢。

人民日報(bào)也援引分析人士稱，“限購”應(yīng)被看作是一個(gè)臨時(shí)性的應(yīng)對措施，為樓市“退燒”不能長期依賴這一點(diǎn)，否則只能起到“治標(biāo)不治本”的效果。當(dāng)前，由于投資渠道狹窄，社會資源大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場以及人地關(guān)系緊張的問題應(yīng)該引起更多的重視。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，M2總額增長已超10倍，而同期美國M2僅增長了1.56倍。此外，首付貸、二次貸、信用貸......各種名目的金融杠桿為火爆的樓市獻(xiàn)上了最強(qiáng)助攻。

房價(jià)的強(qiáng)勢上漲也令越來越多的人加入房奴大軍，有手握幾套房的投資客也有恐慌性入市的剛需。7月新增貸款4636億元，其中居民中長貸新增4773億，雖回落但仍處歷史高位，房貸占信貸的比重突破100%。8月新增貸款9487億元，其中居民中長貸增長5286億元，占比55.72%，仍為信貸增長主力。

截止今年8月以來，居民中長貸款已新增36259億元，已遠(yuǎn)超去年全年的30500億元，較上一輪樓市大牛市2009年、2010年的17000、19600億元分別大增113%和85%，這表明全民加杠桿已成常態(tài)。

在住房按揭貸款投放或快速或穩(wěn)步增長的背后，是銀行業(yè)普遍判斷這一業(yè)務(wù)依舊是較低風(fēng)險(xiǎn)。一股份行個(gè)貸人士表示，行內(nèi)還是很看好住房按揭業(yè)務(wù)的。即便樓市有所下跌，在購房者已經(jīng)付了首付且償還部分房貸的情況下，大部分購房者并不會選擇斷供。國內(nèi)基本很少出現(xiàn)局部斷供的現(xiàn)象，除非是購房者個(gè)人經(jīng)營出現(xiàn)重大變故，或是杠桿過高。

廣發(fā)證券稱，2009年以來經(jīng)過一輪加杠桿周期，全社會杠桿率上升到2015年末的249%，居民部門杠桿率水平也由之前的17%-19%上升至40%，但遠(yuǎn)低于全球主要經(jīng)濟(jì)體的平均水平，仍具有一定的加杠桿空間。

但2015年來中國居民房貸杠桿率快速上升，可擴(kuò)展空間逐步收窄，持續(xù)的加杠桿可能會擠出居民其他消費(fèi)，未來可能還將受到房地產(chǎn)市場銷售及調(diào)控政策、監(jiān)管窗口指導(dǎo)等外部不確定性的影響。如果按照當(dāng)前的上升趨勢，中國房貸杠桿率可能很快會超過美國和日本。中國2016/17年城鎮(zhèn)人口人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將分別達(dá)到71%/87%，將超過美國和日本的杠桿率水平。

因此，廣發(fā)證券認(rèn)為，按揭貸款最佳配置時(shí)段已過半，未來隨著房貸杠桿率的持續(xù)提升風(fēng)險(xiǎn)也將逐漸加大。

除了房貸處于歷史高位外，還有些風(fēng)險(xiǎn)信號已現(xiàn)端倪。

首先，與一擲千金拿地的闊氣相比，許多開發(fā)商的業(yè)績并沒有那么樂觀。

萬得資訊此前就曾報(bào)道，A股上市房企上半年歸母公司凈利潤為負(fù)的僅26家，但凈利潤同比下滑的房企達(dá)到驚人的51家。且有6家凈利潤同比增長僅僅是因?yàn)樘潛p減小而已。

上半年虧損最為嚴(yán)重的上市房企是嘉凱城，上半年虧損9.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)93.55%，好在恒大已全面接盤。

此外，并不是每個(gè)開發(fā)商都是恒大，手握2000億現(xiàn)金。隨著開發(fā)商在熱點(diǎn)城市瘋狂圈地，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度也更加謹(jǐn)慎，房企經(jīng)營壓力進(jìn)一步增大。廣發(fā)證券稱，2016年上半年新增按揭貸款2.36萬億元，同比增長111%；但同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅新增5700億元，同比減少25%。

第三，政府想要的是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長，而不是脫韁式瘋漲，房價(jià)大幅走高引發(fā)的資產(chǎn)泡沫擔(dān)憂也令未來寬松預(yù)期受到考驗(yàn)。

德國商業(yè)銀行周浩稱，由于中國通脹依舊低迷而且經(jīng)濟(jì)增長趨勢向下，整體貨幣政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持寬松，但對資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂將會限制政策放松的空間。

第四，官媒近期對樓市密集發(fā)聲，集中預(yù)警房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，打壓樓市過于旺盛的投機(jī)需求。

央行主管金融時(shí)報(bào)9月14日撰文稱，當(dāng)前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)正在朝著泡沫化的方向演變。然而，沒有只漲不跌的資產(chǎn)，這是市場自身規(guī)律，房地產(chǎn)市場亦然。盡管從整體看，目前部分地區(qū)的樓市“高燒” 不能代表全國，房價(jià)的分化也不能就說樓市泡沫破裂的到來，但對于部分地區(qū)的非理性過熱，各方要始終保持警惕。

9月20日，央行主管金融時(shí)報(bào)再度發(fā)文，將炮口直指地方政府調(diào)控不力。它稱，“地王”頻現(xiàn)、購房“零首付”、樓盤“一日光”以及為購房出現(xiàn)的“離婚潮”等亂象，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格反復(fù)、快速上升，這表明一些地方政府沒有很好地落實(shí)中央政府宏觀調(diào)控政策和方針要求，沒有很好地完成促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展、保障民生、防范風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。