2016年以來土地市場高溫不退，“面粉貴過面包”似乎成為市場常態(tài)，南京、蘇州、合肥、杭州、上海等城市土地成交價(jià)格紀(jì)錄屢被刷新。

地價(jià)的快速攀升，來自對價(jià)格快速上漲的信心，但自2016年3月底以來，不僅行業(yè)政策面出現(xiàn)反復(fù)，要求“穩(wěn)房價(jià)”；“權(quán)威人士”更是直接對“加杠桿去庫存”全面否定。行業(yè)宏觀背景的不確定性，讓業(yè)內(nèi)也不免為這些新晉高溢價(jià)土地捏一把汗。

這些地塊的運(yùn)轉(zhuǎn)情況究竟如何？

延緩入市是主流

在房地產(chǎn)行業(yè)，如今對于拿地流傳著這樣一句話。“拿地是死，不拿地更是死。”背后的含義是，由于地價(jià)高企，開發(fā)商拿地很可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)；但如果不拿地，開發(fā)商可能就要面臨“斷頓”的生存危機(jī)。

這種情況下拿下高溢價(jià)土地真的沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

以北京市為例。北京歷史上累計(jì)出讓的經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億。截至2016年9月8日，這59宗地塊的銷售額僅337.8億。

專家表示，這些高價(jià)地很多都是2014-2015年入市，入市項(xiàng)目只有不到20個(gè)。從銷售節(jié)奏看，大部分項(xiàng)目延緩入市已經(jīng)超過1年，其實(shí)已經(jīng)開始承擔(dān)資金壓力，其中很大部分的銷售額還來自于保障房部分。

專家稱，從目前情況看，入市的高價(jià)地項(xiàng)目獲得銷售業(yè)績有一個(gè)非常明顯的特征，都是五環(huán)及五環(huán)周圍項(xiàng)目。這59宗地塊總貨值預(yù)期將在3800億，截至今年6月實(shí)現(xiàn)224億的銷售額，目前來看，只相當(dāng)于一年的資金成本。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，59宗高價(jià)地中，只有17宗有銷售業(yè)績，如華潤城、萬柳書院、龍湖西宸原著、北京壹號院等。

專家認(rèn)為，北京五環(huán)外高價(jià)地?cái)?shù)量非常多，包括延慶、順義、大興等區(qū)域，公寓類高價(jià)地?cái)?shù)量眾多，都給未來市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。北京、上海出讓的多宗住宅用地，均有“7090”的要求，但這并沒有抑制住高價(jià)地出現(xiàn)。整體看，未來剛需已經(jīng)只能瞄準(zhǔn)二手房市場。按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，需要未來2年房價(jià)上漲100%以上，這些高價(jià)地才能上市。

CRIC分析師房玲表示，房企爭奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)往往建立在對未來市場樂觀的預(yù)期之上，但過高的樓板價(jià)使部分地塊在拿地后遲遲未能順利入市，典型的案例有合景泰富崇文菜市場地塊。還有部分地塊由于項(xiàng)目體量大，同時(shí)涉及地塊整理、拆遷等問題，大大延遲了項(xiàng)目開發(fā)速度，如南京中冶下關(guān)高價(jià)地塊。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，兩年內(nèi)未開工的高價(jià)地項(xiàng)目不在少數(shù)。比如，南京中冶置地拿下的下關(guān)區(qū)濱江1號地和3號地，地塊成交日期為2010年9月；富力地產(chǎn)在無錫拿下的XDG-2009-77地塊，成交于2010年；合景泰富2011年拿下的崇文菜市場（含西側(cè)地）地塊等。

解套的秘密

縱觀高價(jià)地解套過程，需要開發(fā)商“各顯神通”。其中定位、降價(jià)、擇機(jī)入市都很重要。

2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元，溢價(jià)111.5%奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米。與該地塊相近的三個(gè)樓盤，其中2個(gè)在2014年初統(tǒng)計(jì)的毛坯售價(jià)在3萬-4.6萬元/平方米，另一個(gè)項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)4.7萬元/平方米，均低于前述樓板價(jià)，業(yè)內(nèi)粗略估算該高價(jià)地需要售價(jià)達(dá)到7萬元。2015年4月，方興大寧金茂府正式開盤，首次推出開盤價(jià)約68090元/平方米。截至今年4月，已推出的674套中賣出了643套，去化率達(dá)到95%，平均售價(jià)73112元/平方米。

房玲稱，大寧金茂府的突圍在于其定位精準(zhǔn)。開盤之前，大寧地區(qū)幾乎處于新房供應(yīng)“斷檔期”，僅有中環(huán)邊的象嶼悅府項(xiàng)目，以二手房為主。由于項(xiàng)目樓板價(jià)直接高過周邊新房且區(qū)域發(fā)展空間較大，金茂府選擇做中高端項(xiàng)目，打造區(qū)域標(biāo)桿。一方面是大寧地區(qū)的生活配套可以承接中高端客戶；另一方面，在大寧區(qū)域并無同類型競品，打造區(qū)域標(biāo)桿將使項(xiàng)目成為中高端客戶的唯一選擇。

相比之下，部分項(xiàng)目則是前期定位中客戶定位和產(chǎn)品定位失誤，導(dǎo)致銷售不盡如人意。例如嘉定新城常發(fā)豪庭項(xiàng)目，2009年以超過4倍溢價(jià)奪得土地，2012年8月開盤時(shí)，價(jià)格低于整個(gè)板塊均價(jià)。分析認(rèn)為，項(xiàng)目主推大戶型（200平方米），并未與以剛需為主的嘉定新城相融合是項(xiàng)目主要失誤。

CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，如華潤佘山九里項(xiàng)目為2009年9月拿下地塊，樓面價(jià)為11502元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)226.72%。首次開盤價(jià)格為52210元/平方米，目前售價(jià)僅為22819元/平方米。

單價(jià)地王地塊由于拿地成本高，需要以較高的銷售價(jià)格面世，以保證企業(yè)開發(fā)利潤，這類地塊往往需要等待市場時(shí)機(jī)入市。但少數(shù)高價(jià)地項(xiàng)目由于競拍時(shí)對未來預(yù)期過于樂觀，導(dǎo)致市場環(huán)境始終無法滿足預(yù)期售價(jià)。此時(shí)，企業(yè)迫于外界壓力或資金需要，只能拉低售價(jià)入市，以換取項(xiàng)目去化。

開發(fā)商的利潤率也從另一面呈現(xiàn)了高價(jià)地成本之重。2016年上半年，135家房企的凈利潤率只有8.15%，即使在成交低迷的2015年同期，利潤率也有10.1%。2016年上半年，135家房企的營業(yè)收入為5695.3億，相比2015年同期漲幅高達(dá)37.11%。但同期凈利潤僅為464.3億，同比漲幅12%。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾舉例稱，“廈門院子項(xiàng)目，泰禾拿地時(shí)是廈門的高價(jià)地，總價(jià)逾三十億，如果泰禾現(xiàn)在再去拿這塊地，再加一百億也拿不下來了。大家覺得泰禾可能賺了大錢，事實(shí)上在這一百億增值里面，泰禾僅賺了20%。”

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前看，有的房企似乎激進(jìn)，但只要現(xiàn)金流不斷，即便資金成本高些，未來也可能通過房價(jià)上漲抵消成本增加。過去也有粵系、閩系房企激進(jìn)擴(kuò)張的案例，現(xiàn)在已經(jīng)規(guī)模增長躍進(jìn)全國30強(qiáng)之內(nèi)，這刺激了部分房企的神經(jīng)。未來政策還看不到改變的跡象，房價(jià)上漲趨勢就不會改變，這種激進(jìn)現(xiàn)象也不會停止。