2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告發(fā)布，85個城市同比上漲，除了北上廣深持續(xù)保持超過10%的地價增速外，一些二線城市如南京、廈門等城市地價也進入了全國前十名。在地價飆漲的同時，一線城市的住宅用地越發(fā)稀缺。

根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，7月18日~24日，一線城市共推出土地12宗，較上周增加7宗，推出面積46萬平方米，較上周增加23萬平方米，環(huán)比增加102%，僅上海推出5宗宅地，合計28萬平方米。成交方面降至低位，住宅用地再現(xiàn)零成交。一周內(nèi)一線城市共成交土地3宗，較上周減少3宗，成交面積10萬平方米，較上周減少6萬平方米，環(huán)比減少39%；成交總金額1億元，較上周減少52億元，環(huán)比減少98%。

近日深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告顯示，8月深圳土地供應(yīng)多達(dá)15宗，幾近上半年成交總和，且14宗是商業(yè)用地。住宅用地面臨斷頓危機，而此前拿到住宅用地的開發(fā)商都在精耕細(xì)作，表現(xiàn)出濃重的惜售情緒。

高地價下風(fēng)險隱現(xiàn)

上半年，全國50個主要城市共拍出200余宗“地王”，這半年也成為有史以來土地市場最熱的半年。其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。

在地王數(shù)量創(chuàng)新高的同時，新一輪“地王”溢價率、樓面地價等也創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價率超過100％的地塊有109宗，超過50％的地塊更多達(dá)167宗。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫，2015年以來媒體報道的異常交易地塊，備案率僅為18％。

新華社連續(xù)發(fā)文警示風(fēng)險，今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。“地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化，豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎(chǔ)上再上漲100％或更多。而斬獲地王的企業(yè)中，國有企業(yè)占據(jù)大部分。

此前融創(chuàng)中國董事長孫宏斌明確表態(tài)一線城市地太貴。“房企對于目前土地市場的泡沫有一個清醒認(rèn)識，企業(yè)對于屢拍屢高的地價很無奈，但又沒有辦法讓地價降溫。最后會發(fā)現(xiàn)，房企開發(fā)成本急劇上升，也是房企拿地行為推高所致。另外，對于目前房地產(chǎn)市場來說，實際情況是，房企自身也陷入了一種盲目入市的恐慌局面，很多時候的開發(fā)策略是非常被動的。”專家在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

7月27日，上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊進行競拍活動，起拍價不足23億元，最終被金地集團以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測算樓板價為33023元/平方米，溢價率286%，可售部分實際樓板價41572元/平方米，預(yù)計未來售價70000元/平方米。“從浦東祝橋拍地的情況來看，像金地、龍湖、融創(chuàng)等中型房企還是去拿地了，所以這說明，對于后續(xù)土地市場來說，其實一些中型房企依然希望獲取較好的土地儲備。所以地價雖然高，但做儲備的動機依然不會減弱。”嚴(yán)躍進表示。

但一線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。嚴(yán)躍進指出，首先，一線城市房地產(chǎn)市場是有周期波動的，這個時候會使得此類城市后續(xù)土地開發(fā)面臨不確定性。換言之，即便是持續(xù)看好的市場，依然會有房價漲跌起伏的可能或風(fēng)險；第二，一線城市限購政策效應(yīng)會持續(xù)，這個時候會使得一線城市部分潛在購房需求減少，這會使得此類地王項目面臨消化難的問題；第三，目前很多地塊都在郊區(qū)市場，有多少人愿意到郊區(qū)置業(yè)，也是有疑問的。

二線城市加大供應(yīng)

救場如救火

上述報告顯示，重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為5468元／平方米，較上一季度上漲1.87%，較去年同期上漲5.69%。就住宅地價而言，在監(jiān)測的全國105個城市中，一線城市的環(huán)比漲幅整體超過3%，處于快速上升狀態(tài)。一線城市單宗地總價不斷攀升，使一些房企拿地策略向二線城市轉(zhuǎn)移。在二線城市，前期樓市的快速上漲，對土地市場的拉動效應(yīng)比較明顯。地價同比呈現(xiàn)較明顯的上升態(tài)勢，同比增速3.11%，廈門、南京、合肥三市的住宅地價同比增速，進入全國最高的前十個城市之中。

南京、合肥、廈門等城市的地價為何增速較快？監(jiān)測組專家分析，這是由于滬深限購加碼，上海實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州也將商住納入限購范圍，周邊的廊坊、固安、香河等三四線城市也加強樓市管控穩(wěn)定房價，一線城市如此收緊調(diào)控政策，不僅使自身的地價出現(xiàn)了明顯上漲，也促使部分二三線城市成為投資熱點。

地價供應(yīng)與需求如何調(diào)節(jié)，無非通過加大供應(yīng)讓高燒的市場降降溫。近期多個二線城市已紛紛加大或表態(tài)加大土地供應(yīng)的力度。比如房價漲幅全國第一的合肥，6月底出臺的樓市調(diào)控舉措提出，根據(jù)商品住房市場銷售情況，確保居住用地供應(yīng)充足，下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。南京和蘇州等房價上漲較快、庫存明顯不足的二線城市，也紛紛表示要加大土地供應(yīng)量。

地價的走勢，也伴隨著房價的變化。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，接下來一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅將擴大。