拿地后的運(yùn)營難題

在此次廣州、武漢等地出現(xiàn)新的高價(jià)地前，事實(shí)上土地市場整體已在退燒。

中原集團(tuán)監(jiān)測顯示，10月全月全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。在10月調(diào)控前逢土拍必現(xiàn)地王的城市，如上海、杭州、南京，在11月首周出讓土地的溢價(jià)率均在10%以內(nèi)。整體看，土地市場出現(xiàn)明顯分化。

楊紅旭認(rèn)為，對于優(yōu)質(zhì)大地塊，大型開發(fā)商以及險(xiǎn)資平安等仍然爭搶激烈，但本輪房地產(chǎn)短周期的市場盛筵，已近尾聲。現(xiàn)在仍在一二線城市高價(jià)拿地，必須三思而后行。

從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒大大超出“政策預(yù)期”，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺加碼政策。

對于日前拿下高價(jià)地的企業(yè)而言，補(bǔ)倉需求被滿足的背后是后續(xù)開發(fā)的尷尬。從廣州22日土拍的結(jié)果來看，為獲得其中8宗住宅的開發(fā)權(quán)，開發(fā)商們最終需要配建的安置房和人才公寓面積合計(jì)近30萬平方米，占這8宗地塊合計(jì)建筑面積的29%。

以廣州市海珠區(qū)江燕路萬寶冰箱廠舊改地塊為例，規(guī)劃居住部分面積不到5萬平方米，而開發(fā)商配建的安置房就達(dá)3.38萬平方米，剩下的居住部分可售面積僅剩1.6萬平方米，以3500元/平方米的配建成本計(jì)算，該地塊可售部分的樓面價(jià)超過4.4萬元/平方米。

而白云新城地塊更是以45469元/平方米的樓面價(jià)刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄，該區(qū)域在售一手房均價(jià)在4萬-4.5萬/平方米。為了拿下這塊地，龍湖首開聯(lián)合體需配建約3萬平方米保障房，該地塊建設(shè)面積為25905平方米。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，白云新城定位高端，同時(shí)配建大面積安置房，實(shí)在不像明智之舉。其認(rèn)為，竟配建面積不應(yīng)超過地塊總建面的20%，否則操作非常困難。

張大偉指出，在連續(xù)重磅政策影響下，市場過熱成交將會明顯被抑制。之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地很可能面臨入市難題，房價(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)四季度大部分城市房價(jià)都將趨于平穩(wěn)。