月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，但是今年“銀十”不再。從9月30日開(kāi)始，全國(guó)20多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了新一輪調(diào)控措施。受限購(gòu)、限貸等收緊性政策影響，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

樓市成交下滑 預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步調(diào)整

截至10月30日，無(wú)論是一線城市，還是“四小龍”等城市，其住宅成交量均出現(xiàn)大幅度下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在地方密集調(diào)控政策的持續(xù)作用下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整。

降溫 10月份成交下滑明顯

在新一輪調(diào)控政策里，北京的政策最為嚴(yán)格，其效果在10月份也表現(xiàn)得最為明顯。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京樓市供應(yīng)量減少64%，成交量下滑41%。

截至10月30日，10月份北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交8508套，成交面積94.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別減少41%、32%，這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí)，當(dāng)月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米，環(huán)比下降3%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應(yīng)“短路”的制約。

任啟鑫說(shuō)，新政之后，市場(chǎng)需求開(kāi)始出現(xiàn)分化，一小部分之前已經(jīng)鎖定意向房源，或是特定原因急需購(gòu)房的群體，仍然在繼續(xù)購(gòu)房；而另外一大部分需求并不迫切的群體則開(kāi)始選擇觀望。其中，一些需要“賣舊買新”的改善型需求，由于在“賣舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價(jià)位出讓，其“買新”的置業(yè)計(jì)劃被迫延期。

不只是北京，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月份后，今年樓市曾一度火爆的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量全面下滑，市場(chǎng)降溫趨勢(shì)十分明顯。

數(shù)據(jù)顯示，9月份南京商品住宅平均每日銷售449套，10月迄今的日均銷售量?jī)H為207套，環(huán)比下降54%；蘇州9月份的商品住宅日均銷售量為463套，10月迄今的日均銷售量為175套，環(huán)比下降62.2%；廈門9月份日均銷售量為22套，10月份僅為7套，環(huán)比下降68.4%。

該機(jī)構(gòu)指出，合肥10月份的商品住宅銷售數(shù)據(jù)尚未得出，但是從9月下半月開(kāi)始，合肥的商品住宅銷售數(shù)據(jù)就已經(jīng)開(kāi)始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均銷售267套，下半月僅有60套，環(huán)比下降了77.4%。

另外，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國(guó)54個(gè)城市10月份以來(lái)合計(jì)簽約商品住宅270164套，這是最近3個(gè)月來(lái)第一次跌下3萬(wàn)套。相比9月份的數(shù)據(jù)跌幅為15%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，部分城市因?yàn)橄拶?gòu)末班車效應(yīng)的集中簽約釋放后，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下調(diào)現(xiàn)象。在他看來(lái)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚不足以反映真實(shí)的市場(chǎng)情況，“據(jù)大部分大型中介公司及開(kāi)發(fā)商調(diào)查，本次新政影響下，一二線城市10月份成交量環(huán)比跌幅超過(guò)4成，市場(chǎng)正在快速降溫”。

重手 結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力

張大偉說(shuō)，最近，從銀監(jiān)會(huì)到地方層面，都開(kāi)始明顯收緊房地產(chǎn)信貸政策。如果未來(lái)信貸全面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別價(jià)格快速上漲的時(shí)代。

事實(shí)上，本輪密集的調(diào)控政策不僅僅體現(xiàn)在限購(gòu)、限貸等方面。各地還紛紛出臺(tái)針對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的整頓措施，旨在打擊捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、惡意營(yíng)銷等違規(guī)行為。例如，北京集中開(kāi)展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。

此外，上海在10月中旬要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，強(qiáng)化首付來(lái)源審查，加強(qiáng)收入真實(shí)性審核；深圳對(duì)10個(gè)區(qū)/新區(qū)的20個(gè)在售樓盤進(jìn)行突擊檢查；廣州市住建委、國(guó)土規(guī)劃委、發(fā)改委、工商局四部門聯(lián)合發(fā)文，要求規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，明確提出將對(duì)發(fā)布虛假房源、惡意炒作、捂盤惜售等9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為依法嚴(yán)懲。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，政策的執(zhí)行力度正在一步步強(qiáng)化，因此，“四小龍”這些城市10月份商品住宅銷售量的下滑完全在情理之中。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲的、波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調(diào)控更著重于分城施策。

郭毅表示，當(dāng)前全國(guó)不同城市當(dāng)中樓市表現(xiàn)仍分化較大，一二線城市出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，而部分三四線城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，其中過(guò)熱城市當(dāng)中“熱度”也不盡相同，因此此輪房地產(chǎn)集中調(diào)控也可稱為結(jié)構(gòu)性調(diào)控。

走向 預(yù)計(jì)四季度進(jìn)一步回調(diào)

針對(duì)四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，張大偉告訴記者，以北京市場(chǎng)為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)到11月才能全面反映出政策結(jié)果。“預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格可能出現(xiàn)調(diào)整”。

他進(jìn)一步解釋，北京調(diào)控政策主要針對(duì)中高端市場(chǎng)，并采取了力度較大的約束政策，這將導(dǎo)致很多豪宅項(xiàng)目的入市難度進(jìn)一步增加。特別是一些高價(jià)地項(xiàng)目，未來(lái)取得預(yù)售證的難度將大幅上漲，最終有可能促使市場(chǎng)進(jìn)入降溫期。

“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預(yù)計(jì)抱以觀望心態(tài)的購(gòu)房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場(chǎng)的購(gòu)買意向也將降至階段性冰點(diǎn)。”任啟鑫說(shuō)，四季度的元旦和春節(jié)長(zhǎng)假期間，也是傳統(tǒng)上的銷售淡季，大量項(xiàng)目將封盤過(guò)冬。在此期間，供應(yīng)量的不足也將使得成交價(jià)格繼續(xù)企穩(wěn)。預(yù)計(jì)這輪供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后，屆時(shí)隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續(xù)限定房?jī)r(jià)的項(xiàng)目陸續(xù)供應(yīng)，預(yù)計(jì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇。與此同時(shí)，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。

就全國(guó)范圍的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，郭毅認(rèn)為，此輪收緊調(diào)控的主要目的是“去投資化”，因此各個(gè)城市根據(jù)自身的實(shí)際情況，分別出臺(tái)了程度不同的限購(gòu)政策。嚴(yán)格的限購(gòu)政策，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，為部分城市當(dāng)中的樓市過(guò)熱現(xiàn)象降溫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

“另外，此輪房?jī)r(jià)的快速上漲很大程度上屬于‘貨幣現(xiàn)象’，而首付比例的提高則著眼于‘去杠桿化’。”郭毅指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計(jì)劃購(gòu)房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購(gòu)房計(jì)劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

“臨近年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長(zhǎng)，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進(jìn)入低迷周期。”郭毅認(rèn)為，受成交量影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將被終結(jié)。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來(lái)樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。