住宅成交下滑明顯：樓市調(diào)控影響或持續(xù)6-9個月

11月25日，中國金茂在上海虹口競買了一塊商辦用地，成交總價25.55億，樓板價45153元/平方米，溢價率18.82%。至此，該公司今年拿地已約200億元，幾乎每一幅地總價都在20億以上。

中國金茂這一價格幾乎是去年同區(qū)域地塊價格的1倍。住宅用地市場亦如此，11月25日廣州一場土拍，同一區(qū)域地價已刷新此前22日的價格。

而在前期樓市調(diào)控之下，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致。分析認為，22城的調(diào)控已令全國主要城市的市場行情受到波及。

有業(yè)內(nèi)人士認為，房企在調(diào)控周期內(nèi)增加土儲，對住宅供應市場的傳導要在1-1.5年之后才有所體現(xiàn)。對于當前多地已出現(xiàn)成交量腰斬、房價卻沒有下跌的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)市場研究部分析師盧文曦指出，土地市場對住宅市場會有傳導性影響，但這要在明年才有所體現(xiàn)。他以上海自2003年以來土地供應逐步走低的事實說明，房價將難下調(diào)。

樓市持續(xù)降溫

從近幾年來的土地成交與新房供應不難看出，兩者成正比。

來自中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上海市2013年土地成交847萬平方米，2014年成交660萬平方米，2015年成交406萬平方米，2016年前11月成交273萬平方米；相對應地，2014年供應1247萬平方米，2015年供應1202萬平方米，2016年前11月706萬平方米。

顯然，當年土地成交量少，第二年的新房供應量便也隨之減少，反之亦然。11月中上旬，全國主要城市成交量繼續(xù)下調(diào)，54城合計簽約15.36萬套，連續(xù)2個月環(huán)比下調(diào)。而房地產(chǎn)中介的銷售業(yè)績基本是9月的一半。

21媒體記者通過咨詢中介旗下門店及開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)新政影響下，一二線城市成交量跌幅環(huán)比9月同期超過4成，市場快速降溫。11月相比10月繼續(xù)降溫。

在調(diào)控一個月后，部分城市在限購末班車效應的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導致的成交下調(diào)。統(tǒng)計顯示，一線城市中上旬成交量下調(diào)23.5%。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，2014年市場也出現(xiàn)過調(diào)整跡象，由于“調(diào)整時間太短”，加上房企資金充裕，房價回落的可能性很低。“除非市場低迷一年以上。”

調(diào)控影響持續(xù)6-9個月

在全國范圍內(nèi)資產(chǎn)荒的背景下，一二線房地產(chǎn)市場以其資產(chǎn)穩(wěn)定效用，吸引大量投資資金進入，從而推高土地價格和住宅市場價格。但如今，這種上漲開始面臨調(diào)控壓力。

有分析認為，逐漸失去財富效應后，投向一二線房地產(chǎn)的資金可能出現(xiàn)外流。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

過去人民幣升值的數(shù)年里，居民財富和可支配收入會隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價消費品，吸引了大量消費者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會拉高房價。上述業(yè)內(nèi)人士指出，這會明顯放大流動性效應和財富效應。當市場預期人民幣升值時，國外資金也會大量流入我國房地產(chǎn)市場。

但他又指出，一旦人民幣匯率開始波動，特別是調(diào)控壓力下，買房趨勢開始變化。

從統(tǒng)計局公布的70大城市數(shù)據(jù)看，10月下半月開始出現(xiàn)7個之前明顯上漲城市價格下調(diào)。調(diào)控令非理性市場快速降溫。

前述人士表示，從2015年3月30日開始的資金潮導致樓市持續(xù)火熱，已在2016年“9·30”新政開始的22個城市嚴格調(diào)控下降溫，10月份即是一個短期拐點。

綜合多家機構與業(yè)內(nèi)人士看法，預計本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月。20個城市房價將出現(xiàn)10%以上的價格下調(diào)空間。