人口流動(dòng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長(zhǎng)潛力，而其中人口遷移帶來(lái)的紅利將是房地產(chǎn)市場(chǎng)必爭(zhēng)之地。

據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委最新發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，我國(guó)流動(dòng)人口呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：從1982年的1154萬(wàn)人，到2015年的2.47億人，34年間翻了逾21倍。而2.47億人口在我國(guó)總?cè)丝谥姓急?8%，這意味著我國(guó)每6人中就有1人是流動(dòng)人口。

《報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)至2030年，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將不會(huì)改變，2020年、2025年、2030年流動(dòng)人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。這一規(guī)模群體的流動(dòng)、遷徙、落戶(hù)選擇，不僅牽涉國(guó)家人口政策和城鎮(zhèn)化發(fā)展，更在很大程度上決定著一個(gè)城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得注意的是，在城市流動(dòng)人口規(guī)模排名中，重慶、成都、武漢、西安、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州等內(nèi)陸省會(huì)城市的排位在顯著上升，顯示了其對(duì)流動(dòng)人口的吸納在大幅上升。流動(dòng)人口的增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀橹形鞑糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力�！秷�(bào)告》預(yù)測(cè)，“十三五”時(shí)期，我國(guó)流動(dòng)人口將繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口將繼續(xù)增長(zhǎng)，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工比重明顯增加。

不過(guò)，東北地區(qū)的人口凈遷出已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20年。《報(bào)告》提出警告，以東北目前的生育水平和人口流出趨勢(shì)看，東北地區(qū)人口已經(jīng)臨近人口規(guī)�？焖贉p少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、貴州、安徽等省份核心城市成長(zhǎng)的背后是非重點(diǎn)地級(jí)市、縣級(jí)市的衰落。如河南，全省只有省會(huì)鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中60%流入鄭州。對(duì)于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢(shì)恐很難逆轉(zhuǎn)。

人口流向與房地產(chǎn)發(fā)展呈正相關(guān)

房地產(chǎn)發(fā)展與人口流向在很大程度上相關(guān)，通常而言，吸引人口流入的城市，購(gòu)房需求往往居高不下。按照10月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》，要全面放開(kāi)放寬重點(diǎn)群體落戶(hù)限制，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，分類(lèi)制定落戶(hù)政策，由此，以買(mǎi)房和落戶(hù)為主的剛性購(gòu)房需求還將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定助力。

流動(dòng)人口向東部和東部城市集中的趨勢(shì)并未改變。根據(jù)《報(bào)告》，2013年，東部地區(qū)流動(dòng)人口占全國(guó)流動(dòng)人口的比例為75.7%，西部地區(qū)為14.9%；2015年的相應(yīng)比例分別為74.7%、16.6%。由此可見(jiàn)，東部地區(qū)依然是流動(dòng)人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地區(qū)占比有所增長(zhǎng)。

國(guó)家衛(wèi)計(jì)委流動(dòng)人口計(jì)劃生育服務(wù)管理司司長(zhǎng)王謙表示，東部地區(qū)接受比例最大的是跨省的流動(dòng)人口。2013年?yáng)|部地區(qū)跨省流動(dòng)人口的比例為88.2%，2015年相應(yīng)的比例有所降低，但仍達(dá)到87.7%。而中西部地區(qū)的城市群主要接受的是省內(nèi)的流動(dòng)人口，即很少有東部地區(qū)的人跨省流向西部。

2015年末人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部來(lái)自于東部地區(qū)。其中，上海以981.65萬(wàn)凈流入人口位列各大城市首位，成為外來(lái)常住人口最多城市。北京人口凈流入數(shù)量達(dá)到822.6萬(wàn)，位居第二。深圳以782.9萬(wàn)人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，東莞的人口凈流入達(dá)到630.4萬(wàn)，位居全國(guó)第四。第五是天津，外來(lái)人口達(dá)到了520萬(wàn)，比廣州多出了20多萬(wàn)。此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來(lái)人口也不少，均超過(guò)了300萬(wàn)。而這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)價(jià)量并漲的勢(shì)頭。

江蘇省無(wú)錫市衛(wèi)生計(jì)生委副主任楊如年認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)還將是流動(dòng)人口聚集的區(qū)域，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展活躍度有關(guān)，與國(guó)家大戰(zhàn)略有關(guān)。長(zhǎng)三角本來(lái)就屬于人口密集區(qū)，這些地區(qū)也正在打造世界級(jí)城市群，如無(wú)錫市打造產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，這些都需要引入大量流動(dòng)人口來(lái)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和發(fā)展。

不過(guò)，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2013年到2015年，北京流動(dòng)人口增速放緩，增幅已從29萬(wàn)人降至3.9萬(wàn)人，降低近90%�！秷�(bào)告》認(rèn)為，這是因?yàn)楸本┙�年�?lái)出臺(tái)的系列政策，如劃定城市空間增長(zhǎng)邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶(hù)門(mén)檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。而上海，2015年年末，常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。其中，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)。2014年，上海外來(lái)常住人口996.42萬(wàn)。據(jù)此計(jì)算，上海有15萬(wàn)人口凈流出。

按照房地產(chǎn)行業(yè)此前的共識(shí)，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房?jī)r(jià)反而越來(lái)越高。有分析認(rèn)為，其中部分原因是這些城市在“挑人”，人口雖然流出，但流入人口比流出的收入更高。且這些特大型城市的庫(kù)存量并不愁賣(mài)。

中信建投研究發(fā)展部分析師蘇雪晶認(rèn)為，從人口發(fā)展空間角度，東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時(shí)人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利。

蘇雪晶表示，廣東、浙江、福建、江蘇等省份的省會(huì)城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市蘇州、東莞、佛山、廈門(mén)等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。此外，建議關(guān)注京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”等國(guó)家戰(zhàn)略帶來(lái)的部分省市人口遷移方向的變化。