隨著津滬兩地限購限貸調(diào)控政策的升級，以及“年關(guān)”這一金融業(yè)具有節(jié)點意義的時間臨近，近期不少購房人遭遇了貸款難的問題。

由于許多購房合同將交付時間和銀行放款時間掛鉤，有房產(chǎn)中介公司表示，每天都能接到大量來自客戶的焦慮問詢。

而與客戶的焦慮反應(yīng)不同的是，銀行方面對新政表現(xiàn)較為平淡。分析人士認為，房貸收益較低，銀行收益主要集中在對公業(yè)務(wù)。此外，房貸調(diào)控新政發(fā)力點在需求端，未觸及其敏感部位，因此銀行反應(yīng)平淡也在意料之中。業(yè)內(nèi)人士則指出，臨近年底信貸趨緊司空見慣，且在房貸市場中，銀行對于該業(yè)務(wù)的態(tài)度較為被動。

房貸審批降速

11月28日，天津、上海兩地同時出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。

其中，天津?qū)⑹滋灼胀ㄗ≌�的首付款比例�?0%提高到30%，將二套房首付款比例由30%提高到了40%。同時，對非天津戶籍購買天津市區(qū)及武清區(qū)房產(chǎn)的購房者，規(guī)定了40%的首付比例。值得注意的是，天津新政還制定了階段性放款管理的規(guī)則，確保房產(chǎn)交易的真實性。

與天津類似，上海新政也提高了首付款比例。新政對于首套普通住宅的首付款比例上調(diào)至35%。對于二套房購房者，如果其購買的是普通自住房，首付款比例為50%，如果購買的是非普通自住房，則首付款比例為70%。

“銀行告訴我們的消息是，他們受到監(jiān)管層的約束，要降低房貸的額度和審批速度，所有購房者都要‘排隊’等放款。”上海某房產(chǎn)中介公司信貸部的一位工作人員這樣告訴《中國經(jīng)營報》記者。

據(jù)其了解，具體負責(zé)放貸業(yè)務(wù)的支行每兩周可以獲得一批額度。而目前，部分9月末及10月初申請貸款的購房者還未得到放款。由于許多購房合同將交付時間和銀行放款時間掛鉤，因此他每天都能接到大量來自客戶的焦慮的問詢。“銀行是有錢的，也沒有理由不放貸，信貸員更是希望能及早完成業(yè)務(wù)，因此目前貸款審批放緩主要是政策收緊所致。”該工作人員表示。

記者就此致電上海多家銀行的信貸員，得到的回答主要集中在業(yè)務(wù)指標方面。

建設(shè)銀行上海某支行的一位客戶經(jīng)理表示，房貸額度緊缺是上海銀行業(yè)的普遍現(xiàn)象。“額度是總行決定的，我們正在爭取通過其他各種渠道解決放貸問題。”

招商銀行上海某支行的一位零售經(jīng)理則表示，由于今年下半年房貸放款數(shù)量較多，該支行的指標已接近完成。“銀行每年就只有這么多的錢可以放出去，今年指標完成了，所以就沒錢了。往年也出現(xiàn)過類似情況。”她說。

從趨勢來看，上海個人住房貸款的增速確實在放緩。來自上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年以來，上海地區(qū)銀行業(yè)房貸增量連續(xù)4個月出現(xiàn)萎縮。6月至9月，上海地區(qū)個人住房貸款分別增加了335億元、229億元、210億元和204億元。

多家大型股份制商業(yè)銀行的相關(guān)負責(zé)人也向記者表示，其未接獲來自總行、上海銀監(jiān)局或中國人民銀行關(guān)于收緊個人住房貸款的通知。此外，由于目前還未著手編制來年計劃，因此難以評估新政對來年信貸的影響。

被動的供給方

除上述出臺樓市調(diào)控新政的兩地以外，類似于“銀行停止發(fā)放房貸”的消息引起了市場的高度關(guān)注，并迫使監(jiān)管層出面辟謠。

就在津滬兩地宣布樓市調(diào)控新政的同一天，山東濟南曝出消息稱，駐濟各大銀行的分支機構(gòu)陸續(xù)接到上級下發(fā)的緊急通知，將從11月28日至30日全面暫停住房貸款的發(fā)放，不論是首套房還是二套房。有媒體報道稱，這一消息或許與山東銀監(jiān)局在濟南各大銀行駐點專項檢查有關(guān)。

不過，央行在第二天即出面辟謠，稱相關(guān)消息“并不屬實”，其從未要求商業(yè)銀行停止發(fā)放個人住房貸款。同時，山東銀監(jiān)局亦發(fā)表回應(yīng)稱，中國銀監(jiān)會和山東銀監(jiān)局均未出臺任何關(guān)于濟南市全面暫停房貸業(yè)務(wù)的政策要求。

對于購房者關(guān)心的額度收緊或用盡的問題，上海某股份制銀行總行人士向記者解釋道，由于“一城一策”的差異化房貸政策，銀行總行一般不會制定統(tǒng)一的規(guī)則，更不會“分配額度”。因此，不存在“房貸額度”這種指標。

“上海地區(qū)的銀行執(zhí)行上海銀監(jiān)局和央行的政策，除此以外，按揭貸款的實際發(fā)放數(shù)量是由市場需求決定的。某些銀行說額度用盡，指的應(yīng)該是總體的信貸額度。而在年底，這是很正常的現(xiàn)象，幾乎每年都有。”他說。

同時，該股份制銀行人士還指出，銀行在房貸的發(fā)放端其實是處于被動地位的，因為房貸是所有貸款中較為特殊的一類。與公司貸款、項目貸款、信用卡等不同，房貸伴隨房產(chǎn)交易發(fā)生，銀行不可能向客戶銷售房產(chǎn)，因此也無法主動營銷房貸。樓市調(diào)控新政出臺后，將抑制購房買房需求。“新政對于客戶的影響是最大的，沒有人來申請貸款，銀行房貸（業(yè)務(wù)量）自然就下來了。”

有分析人士則認為，對于銀行而言，零售業(yè)務(wù)主要的組成部分是個人按揭貸款，但是按揭貸款業(yè)務(wù)收益較低。同時，目前國內(nèi)大部分商業(yè)銀行的收益主要還是來自對公業(yè)務(wù)，銀行對于房貸的變動并不敏感。

“不過，對于想進軍零售業(yè)、擴大這一業(yè)務(wù)占比的銀行而言，政策收緊或許是一個利好。畢竟，如果大家都收緊了房貸，你只要松開一點點，很快就能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。”該分析人士補充道。