剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，引得社會(huì)高度關(guān)注。怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？本報(bào)記者就這些問題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

——編 者

問　哪些行為算炒房？

記者：我們平日里經(jīng)常說“炒房”，能否給它一個(gè)清晰的定義？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：人們最熟悉的“炒”，應(yīng)該是“炒股票”，買了賣、賣了再買，主要通過買賣差價(jià)獲利。針對(duì)住房的“炒”就是人們常說的“炒房”，它的實(shí)質(zhì)是住房投機(jī)，基本特征是：買的目的既不是為了自己住，也不是為了租給別人住，而是閑置在那里等待房價(jià)漲起來后轉(zhuǎn)手出售。也就是說，買的目的就是為了賣，為了獲得買賣差價(jià)或增值收益。

記者：通常來說，投機(jī)性購房肯定算炒房，那么投資性購房算不算？如何區(qū)分投機(jī)與投資呢？

劉洪玉：我認(rèn)為，區(qū)分“炒”與“非炒”，或者投機(jī)與投資的一般準(zhǔn)則是：如果買的目的是為了賣就是炒；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是炒；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業(yè)主在其后的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫做“住房投資”，不屬于“炒”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛：正如你所說，投機(jī)性購房具有典型的炒房特征。而對(duì)于投資而言，大致分成兩種：第一種是待價(jià)而沽的住房投資買賣，這種投資的目的就是為了等過一段價(jià)格上漲之后再賣出，它與投機(jī)的區(qū)別僅僅在于持有的時(shí)間比較長，我認(rèn)為也算炒房行為；第二種：投資購買長期持有，但用于出租給他人居住，這種投資具有居住屬性。通過購房面積、實(shí)際用途、購房杠桿資金比例、買賣時(shí)間長短等可以大致確定是否屬于炒房。

記者：也有業(yè)內(nèi)人士指出，不管租不租，購房數(shù)量也是重要指標(biāo)。明顯超出自住數(shù)量的，尤其使用了過高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團(tuán)。您怎么看？

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長、研究員任興洲：怎么算炒房，目前還沒有一個(gè)定論，不同人可能有不同的理解。

像過去的“炒房團(tuán)”一買就是幾套、十幾套，甚至一買就是一個(gè)單元的現(xiàn)象現(xiàn)在可能不多了，主要是因?yàn)橐痪�、二線城市房價(jià)已經(jīng)比較高了，一些城市還采取了限購措施，但是，今年以來一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市以個(gè)人、家庭為單位的“炒”房現(xiàn)象還是屢見不鮮的。

問　炒房為啥不可��？

記者：住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來“炒”？炒房有哪些弊端，會(huì)帶來什么后果？

劉洪玉：正是因?yàn)樽》烤哂芯幼『屯顿Y雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護(hù)全體居民的住房權(quán)利，是政府的責(zé)任，而過分強(qiáng)調(diào)住房的投資屬性，則會(huì)損害其居住屬性。比如，炒房推高房價(jià)后，會(huì)讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力，會(huì)形成大量住房資源閑置、導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)，還會(huì)讓住房需求信息失真、導(dǎo)致過量供應(yīng)等等。此外，炒房是基于預(yù)期的投機(jī)行為，遇到市場(chǎng)不景氣時(shí)，投機(jī)者最容易出現(xiàn)集體的“預(yù)期逆轉(zhuǎn)”，從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

任興洲： “炒房”的危害是很大的。從過去一年來房價(jià)過快上漲的城市來看，炒房帶動(dòng)了社會(huì)的集體恐慌，不斷地、快速地推高房價(jià)，造成了房地產(chǎn)泡沫，也使房價(jià)嚴(yán)重背離了其自身價(jià)值和當(dāng)?shù)匕傩盏氖杖胨�平。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長、與金融聯(lián)系十分緊密，所以當(dāng)樓市泡沫過高就存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦泡沫破滅，很可能帶來系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。“炒房”還對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成很強(qiáng)的擠出效應(yīng)，人們不愿意投資實(shí)業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新，而且會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀，長遠(yuǎn)來看，對(duì)我國未來的總體競爭力會(huì)帶來很大的負(fù)面影響。

倪鵬飛：雖然住房有雙重屬性，但居住是住房本源的、第一位的屬性，投資屬性則是派生的屬性，既來源于居住屬性也應(yīng)服務(wù)于居住屬性，比如投資后通過出租實(shí)現(xiàn)收益。

炒房不僅會(huì)拖累居住的基本屬性、導(dǎo)致房價(jià)高漲，還會(huì)產(chǎn)生許多不能容忍的危害：炒房使得市場(chǎng)需求大大超過真實(shí)的居住需求，不僅影響到價(jià)格，還會(huì)通過價(jià)格影響供給，造成資源錯(cuò)配和嚴(yán)重浪費(fèi)；炒房不創(chuàng)造任何價(jià)值，但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤，導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng)，嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

記者：今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，這與當(dāng)前住房市場(chǎng)的發(fā)展水平與階段性特征有何關(guān)聯(lián)？

倪鵬飛：當(dāng)前，我國住房市場(chǎng)總體上已經(jīng)跨過了極度短缺期，進(jìn)入了相對(duì)飽和期。不過也出現(xiàn)一個(gè)很明顯的現(xiàn)象：一方面，一二線城市的部分居民，新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴(yán)重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問題后，擁有不斷增長的財(cái)富需要投資，房地產(chǎn)就成為很好的投資選擇。這一背景下，如果不強(qiáng)調(diào)住房的居住功能，模糊地認(rèn)為房地產(chǎn)具有雙重屬性，就會(huì)讓“炒房”找到理論依據(jù)，甚至導(dǎo)致“炒房”泛濫；強(qiáng)調(diào)了居住功能，提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，則能將供需兩端結(jié)合得更好，既解決外來人口居住問題，又解決部分中高收入居民投資問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

劉洪玉：高房價(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國際競爭力。當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，必須要集中精力，把主要社會(huì)資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展上來。在這個(gè)階段，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，就是讓人們不要過分關(guān)注住房的投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價(jià)值而把過多的社會(huì)資源投入其中。