距2016年結束僅剩一個月，在今年樓市的高沖下，不少上市公司選擇了賣房“扮靚”業(yè)績，而對于房地產開發(fā)公司而言，今年更是難得的發(fā)展契機。恒大、萬科兩家龍頭房企早在10月便已突破3000億銷售額大關，而碧桂園、保利、融創(chuàng)、金地等大型房企也紛紛完成了全年銷售目標。

對比于賺的盆滿缽盈的大型房企，中小房企的生存壓力卻與日俱增。熱點城市地價的攀升，使得大型房企都在合縱連橫，更難尋中小房企拿地身影；千億級房企向全國市場不斷擴張的腳步，也讓一些小房企被并購重組，改頭換面。融資從緊的大趨勢下，中小房企不得不紛紛謀求新出路，不斷探索新的發(fā)展方向，而多元轉型、產業(yè)升級、進軍海外市場則成了他們不同的選擇。

樓市白銀時代強強聯(lián)合 中小房企生存困境

房地產行業(yè)迎來調整期，市場變化使得房地產開發(fā)企業(yè)單純依靠拿地開發(fā)獲取高利潤的時代一去不返。今年上半年，熱點城市房地產市場持續(xù)走高，盡管為房企銷售業(yè)績添色不少，但也催熱了土地市場，開發(fā)商拿地成本進一步升高。

萬科在三季報中表明，從萬科持續(xù)觀察的14個主要城市來看，三季度土地整體成交溢價率已經攀升至111%。為應對高價地，龍頭房企也不得不抱團取暖，數據顯示，今年前5月，全國土地市場總價超過15億的105宗高價地塊中有52宗被國企獲得，如今區(qū)域最高價地塊的締造者，有不少正是手握大量資金、操盤能力過人的房企聯(lián)合體。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾指出，中國的房地產市場每年的住宅銷售額大約是10萬億左右。而目前，恒大與萬科的銷售額直逼4000億，市場占有率已接近4%。業(yè)內人士認為，按照行業(yè)加速集中的狀態(tài)來看，未來市場份額將繼續(xù)向龍頭房企手中集中。長江證券研報顯示，今年上半年虧損的房企以中小企業(yè)居多，其中資產低于100億元的房企數量占比達76.92%。

可見，對大部分中小型房企來說，生存空間可謂一而再縮小。由于沒有充足資金流，他們早早地被高價地攔在了“拿地——蓋房——銷售”傳統(tǒng)行業(yè)盈利模式的第一步。據此前21世紀經濟報道，有一家深圳本地的小房企負責人表示，地價過高的環(huán)境下，小房企融資成本也不具有優(yōu)勢，通過招拍掛拿地已經是不可能的事，目前只能夠通過部分舊改的項目在夾縫中求生存。

2016年，由于深陷生存困境而被兼并收購或舉牌重組的中小房企顯著增加，諸如嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房等。數據顯示，2016年1-10月地產行業(yè)收并購參與案件達123宗，收并購交易額同比上升24%。

積極探索轉型路 發(fā)展文旅、升級產業(yè)或布局海外

隨著開發(fā)利潤的持續(xù)下滑，面對熱點城市拿地艱難、住宅銷售資金流限制等因素，大多數中小房企早已開始尋求新的盈利點。

一種嘗試是從文化旅游產業(yè)另辟蹊徑，巧妙避開萬達之類的大房企打造文化旅游城的風頭。如云南城投通過“互聯(lián)網+景區(qū)+N“推動云南旅游發(fā)展，新華聯(lián)地產著力打造“古鎮(zhèn)+”文化旅游項目。

此外，越來越多的中小型房企開始將地產與其他產業(yè)結合。寧波的榮安地產選擇了走生態(tài)社區(qū)之路，在多項目中引入凈水系統(tǒng)、空氣凈化系統(tǒng)等生態(tài)科技，用來完善地產發(fā)展。

“現在很多國人去日本進行醫(yī)療消費，說明這方面市場有需求，如果這種需求能在中國落地，就是新的經濟增長點。目前我們正在做初步轉型嘗試。”在嘗試將地產與醫(yī)療結合的廣宇集團董事長王軼磊看來，醫(yī)療的平穩(wěn)性和地產的波動性，對企業(yè)的抗風險能力也是一個比較好的平衡點。

中小型房企出海“掘金”亦被視作一個良好的轉型方向。拓宏集團與美國本土開發(fā)商合作開發(fā)在建和擬建的住宅項目，勒泰商業(yè)地產在美國、加拿大等地投建打造富有中國文化特色的現代化商業(yè)項目，安邦、復星、朗詩也在海外均有布局。資料顯示，國內房企在海外投資額每年都呈上升趨勢，根據高力國際的交易記錄，目前海外發(fā)達國家的一線城市也都存在中國開發(fā)商的影子。

融資收緊限制中小房企發(fā)展 轉型陣痛前路難辨

盡管中小型房企在逆境中轉型方式多種多樣，但在政策日漸收緊的大環(huán)境下，其發(fā)展前路仍坎坷難辨。

2016下半年，隨著各地政策收緊，房地產銷售也迎來新一輪“陣痛”。據統(tǒng)計局最新公布的前10月房地產行業(yè)報告顯示， 1-10月，商品住宅銷售面積增長27.0%，增速比前9月份回落0.1個百分點；住宅銷售額增長42.6%，增速回落0.6個百分點。

在銷售增速回落的基礎上，房企融資環(huán)境進一步收緊。繼10月28日上交所明確房地產及產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標準后，深交所日前也發(fā)布了房地產及產能過剩行業(yè)公司分類監(jiān)管新規(guī)，其中提到，有重大違法違規(guī)行為，在重點調控的熱點城市競拍地王、哄抬地價，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房企，將禁止發(fā)行公司債。

同花順數據顯示，以2015年年報數據測算，135家房企中有29%屬于風險類，26%屬于關注類，屬于正常類的不到一半。換句話說，真正“達標”可以發(fā)債的房地產企業(yè)可能僅剩一半，在無形中收緊了中小型房企的資金來源，這無疑也限制了他們的轉型之路。

業(yè)內人士指出，盡管中小房企資金緊縮，但為平衡長短期收益，卻可嘗試采取部分銷售、部分運營增值的運營模式。上述文旅古鎮(zhèn)項目的運營者、新華聯(lián)不動產董事長蘇波就表示，可以在項目開發(fā)進度上采用梯度開發(fā)戰(zhàn)略，從而形成收益穩(wěn)定增長的業(yè)績模式。通過堅持銷售+自持的運營模式，從可售物業(yè)收益、自持物業(yè)經營收益、其他邊際收益獲利，保證項目穩(wěn)定的現金流和實現盈利。

無論如何，面對拿地價日漸升高、融資環(huán)境一再收緊的窘境，中小型房企面對的似乎只有“要么轉型、要么被收購”的艱難抉擇，盡管還有小部分房企借由重組完全脫離了房地產行業(yè)，但絕大多數還在白銀時代的樓市中掙扎沉浮，他們不得不使出渾身解數，在轉型道路上踏著荊棘，奮力拼搏。