土地市場(chǎng)三四線最熱

近期三四線城市土地市場(chǎng)火熱，尤其是一線城市周邊區(qū)域，熱度更是高得驚人，大有取代熱點(diǎn)城市之勢(shì)。

其中，表現(xiàn)最為搶眼的是嘉興。受全面接軌上海示范區(qū)消息影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地投資價(jià)值的上升取得高度一致看法。在近期舉辦的土地拍賣會(huì)上，8宗地吸引到425家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)（其中不乏部分開(kāi)發(fā)商為提高中簽率而請(qǐng)來(lái)的同伙），因?yàn)閰⑴钠髽I(yè)過(guò)多，原定在嘉興市資源要素交易中心舉辦的競(jìng)拍活動(dòng)，改在了嘉興大劇院，盛況空前，此舉讓嘉興在一夜之間成為近期中國(guó)土地市場(chǎng)最為火爆的城市。拍賣過(guò)程中，由于競(jìng)價(jià)過(guò)于激烈，不到兩分鐘便達(dá)到“熔斷價(jià)”，最后改為抽簽定勝負(fù)，獲勝者激動(dòng)之情難以言表，如同運(yùn)動(dòng)員拿到了奧運(yùn)會(huì)冠軍。

其實(shí)，類似的情形在近期接連上演。在今年5月10日，海寧高新區(qū)一宗商住地，最終成交樓面價(jià)也達(dá)到了10397元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)205%。

有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)注意到，進(jìn)入4月份以來(lái)，全國(guó)范圍三四線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)集體狂歡跡象。根據(jù)某研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，包括北上廣深等在內(nèi)的50個(gè)典型城市土地溢價(jià)率排名情況來(lái)看，嘉興的溢價(jià)率最高，為199%。嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)此前幾個(gè)月交易相對(duì)活躍，而從具體地塊看，包括嘉興海鹽的部分地塊都面臨了較為激烈的爭(zhēng)奪。另外，除嘉興以外，包括佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮(zhèn)江等城市的溢價(jià)率都超過(guò)了75%。而熱點(diǎn)城市如合肥、杭州、福州等城市，溢價(jià)率在38%～65%不等，明顯低于熱點(diǎn)三四線城市。

三四線緣何異軍突起

今年以來(lái)，受調(diào)控影響，一線和熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫跡象，但三四線城市卻在此時(shí)表現(xiàn)如此搶眼，雖然讓人感到有些意外，但卻又在意料之中。

首先是商品住宅銷售行情的持續(xù)走高，帶動(dòng)了三四線城市的土地市場(chǎng)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月份全國(guó)商品房銷售面積、金額同比分別增長(zhǎng)15.7%和20.1%。而在樓市調(diào)控政策不斷施壓的大背景下，北上廣深以及南京、杭州等熱點(diǎn)城市商品房銷售量整體出現(xiàn)下滑，但非重點(diǎn)城市1～4月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)25.7%，比全國(guó)商品房增速高出10個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)三四線城市對(duì)樓市在前4個(gè)月仍保持正增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)了不小的力量。

這樣的變化勢(shì)必會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，從而使得三四線城市土地市場(chǎng)的熱度上升。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士分析指出，隨著一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控之后，需求的外溢，啟動(dòng)了周邊區(qū)域三四線城市市場(chǎng)需求，改變了之前的供求關(guān)系，房?jī)r(jià)也接連攀升。而原來(lái)對(duì)這些地方不待見(jiàn)的房企，見(jiàn)此情形便一窩蜂地進(jìn)入到市場(chǎng)當(dāng)中，在三四線城市土地上拍出天價(jià)。

當(dāng)然，三四線城市自身的發(fā)展，也使得市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)到了它的價(jià)值。業(yè)內(nèi)分析指出，近年三四線城市快速發(fā)展，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還是城市面貌，都發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，雖然短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)尚未完全認(rèn)可，但突然之間這么大的轉(zhuǎn)變，也蘊(yùn)含著房產(chǎn)的升值預(yù)期。

此外，還有一個(gè)不可忽略的因素，就是政策環(huán)境整體保持高度寬松狀態(tài)，樓市巨大的財(cái)富效應(yīng)得以釋放，也在一定程度上激發(fā)了房企的開(kāi)發(fā)熱情。相對(duì)一線及熱點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，大多數(shù)三四線城市并未受到嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)以及限售等調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)大漲形成的財(cái)富效應(yīng)，擴(kuò)散到了三四線城市，讓人看到了其中的機(jī)會(huì)，巨大的購(gòu)買力在催生房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也讓開(kāi)發(fā)商看到了新的商機(jī)。

熱度持續(xù)到何時(shí)？

三四線城市能否真正取代一線城市及熱點(diǎn)二線城市，成為未來(lái)樓市新的熱點(diǎn)板塊？從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種可能性不是很大。

首先從政策層面來(lái)看，政府不會(huì)容忍市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，所以一旦有個(gè)別三四線城市樓市出現(xiàn)暴漲，勢(shì)必會(huì)遭到嚴(yán)厲調(diào)控。如從去年四季度開(kāi)始，熱點(diǎn)城市周邊三四線城市因?yàn)樾枨蟮耐庖�，房�(jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲態(tài)勢(shì)，包括廊坊、保定、昆山、佛山等城市，都遭遇到了調(diào)控打壓。

而從目前來(lái)看，三四線城市樓市調(diào)控力度并未放松。如保定在近期出讓土地過(guò)程中，則繼續(xù)嚴(yán)控地價(jià)，一幅居住用地出讓條件被限定“購(gòu)買者10年不能轉(zhuǎn)讓”，這創(chuàng)下了最近各城市限售年數(shù)的紀(jì)錄。

同時(shí)，也有專家指出，當(dāng)前三四線城市總體上仍然處于供過(guò)于求階段，其基本面無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)得到改善，所以未來(lái)三四線城市不可能出現(xiàn)大面積過(guò)熱情形。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國(guó)待售商品房為6.7億平方米，與歷史高位的7.2億水平相比，僅下降了7%左右。而這其中，三四線城市庫(kù)存占到7成以上。因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然部分三四線城市因?yàn)楣┬铏C(jī)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)飆升，但難以改變?nèi)�四線城市整體土地供應(yīng)充足、自住需求有限的基本面，“這也是三四線城市不能一路攀升的最大阻礙。”他如此認(rèn)為。

對(duì)此，有專家建議不要輕易投資三四線城市樓市。相比一線及熱點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，三四線城市房?jī)r(jià)低廉，同時(shí)政策并未限制投資性需求，而面對(duì)當(dāng)前部分三四線城市房?jī)r(jià)大漲局面，肯定會(huì)有人選擇前往這些城市去投資。但不可否認(rèn)的是，如果僅僅看到房?jī)r(jià)攀升帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，而忽略了對(duì)具體城市整體市場(chǎng)情況的研判和分析，最終可能會(huì)“吃藥”，因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市屬于人口凈流出城市，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，因此一旦這輪熱潮退卻，盲目介入很有可能就會(huì)變成“裸泳者”。