中信證券的一份研報(bào)指出，中國(guó)商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速。過去十多年中，我國(guó)商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會(huì)的真實(shí)需求很不匹配，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

武漢方面，據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬(wàn)平方米。按照武漢市1066.77萬(wàn)常住人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬(wàn)平方米的商業(yè)樓盤及400萬(wàn)平方米的寫字樓庫(kù)存，按照往年的去化速度，全部消化完至少還需4至6年。與此同時(shí)，未來5至6年，還將新增約1000萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。

與供應(yīng)旺盛相對(duì)應(yīng)的是，商業(yè)地產(chǎn)整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。據(jù)了解，武漢方面，除了幾個(gè)傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難。

除了住房性質(zhì)結(jié)構(gòu)失衡外，地方樓市還存在區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。如六安在部分區(qū)域住宅熱銷的同時(shí)，一些縣鄉(xiāng)仍需積極推介房源。六安市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，2016年在棚改貨幣化、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、發(fā)放契稅補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)買商品房作為安置房源等一系列的去庫(kù)存措施的作用下，庫(kù)存面積大幅下降，全年凈去庫(kù)存面積達(dá)336.19萬(wàn)平方米。

六安市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)吳耘介紹說，六安市金寨縣，庫(kù)存總量較大，去化速度較慢，作為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一，該縣推出了居民購(gòu)房和農(nóng)戶退出宅基地購(gòu)房?jī)身?xiàng)補(bǔ)貼政策，有效的推動(dòng)了去庫(kù)存工作，盤活了房地產(chǎn)市場(chǎng)�；羯娇h人口基數(shù)小，庫(kù)存量也較大，該縣則減少了商品房的土地供應(yīng)，暫停了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)，并通過移民補(bǔ)助、惠民安居貸等措施鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

湖北方面，截至2017年3月底，雖然全省商品住房庫(kù)存平均消化周期為7.4個(gè)月，但仍有5個(gè)縣庫(kù)存消化周期超過18個(gè)月，其中，鄖西縣18.6個(gè)月，嘉魚縣22個(gè)月，黃梅縣23個(gè)月，云夢(mèng)縣24.8個(gè)月，屈家?guī)X管理區(qū)31個(gè)月。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。他建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。

分城施策轉(zhuǎn)向區(qū)域施策

事實(shí)上，地方政府也已關(guān)注到該類城市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。為解決結(jié)構(gòu)性失衡問題，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、安徽省財(cái)政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門5月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見》，通過去庫(kù)存與供地聯(lián)動(dòng)、鼓勵(lì)企業(yè)將非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)、鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買商住公寓等途徑，指導(dǎo)各地有序化解非住宅商品房庫(kù)存。

根據(jù)意見，安徽將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存與土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng)，要求各地結(jié)合各類非住宅商品房在售量、將要上市量和市場(chǎng)總體需求情況，按“控制總量、限制增量、消化存量”原則，合理安排土地投放量，優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。明確商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個(gè)月的城市，停止新出讓同類性質(zhì)用地。同時(shí)，優(yōu)化各類非住宅項(xiàng)目，多渠道消化非住宅商品房庫(kù)存。鼓勵(lì)企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)；支持房企從銷售商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開展房屋租賃業(yè)務(wù)。

重慶方面，近日重慶市政府網(wǎng)公布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，政府將從“控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模、支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用、支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房、擴(kuò)大商業(yè)商務(wù)用房的市場(chǎng)需求”四大調(diào)控措施加大商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫(kù)存力度，力爭(zhēng)在“十三五”末全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期控制在合理范圍，其中主城商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期控制在12個(gè)月內(nèi)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)表示，熱點(diǎn)周邊城市已進(jìn)入去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加，需要有新的調(diào)控視角和手段。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松說，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅以行政邊界實(shí)施的一城一策可能會(huì)無法適應(yīng)市場(chǎng)變化。陳勁松建議，通過完善現(xiàn)有城市群市長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議等機(jī)制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)中觀整體看待，在一城一策的基礎(chǔ)上，逐步探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策。