昨日，北京掛出5宗住宅用地。頗受關(guān)注的是，東城區(qū)一宗住宅用地，銷(xiāo)售均價(jià)限制為89068元/平方米，最高銷(xiāo)售價(jià)格限制為不超過(guò)93521元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前上述地塊周邊二手房均價(jià)在7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米之間，這明顯是在抑制該項(xiàng)目未來(lái)入市價(jià)格。

正如同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉所示，由于核心城市，尤其是“京滬深”等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，為了補(bǔ)充“京滬深”等一線城市的貨源，品牌房企開(kāi)始積極布局“京滬深”周邊的三、四線城市。

無(wú)獨(dú)有偶，CRIC研究也認(rèn)為，今年上半年，土地“量跌價(jià)漲”，一、二線城市土拍價(jià)格受限，三、四線城市土地明顯出現(xiàn)高溢價(jià)現(xiàn)象。

房企環(huán)一線城市搶地

CRIC研究表示，上半年土地平均樓面價(jià)為5381元/平方米，同比上漲18%；但成交面積低位運(yùn)行，二季度較一季度繼續(xù)回落。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市土地成交均價(jià)同比上漲19%，環(huán)比去年下半年微漲8%；二線城市土地價(jià)格環(huán)比微降3%，三、四線城市土地價(jià)格環(huán)比微漲3%，同比大漲87%，且與二線城市土地單價(jià)均價(jià)差距縮小至600元／平方米。

CRIC研究認(rèn)為，由于熱點(diǎn)一、二線城市土拍制度從“限價(jià)”到“限售”的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，土拍競(jìng)爭(zhēng)雖然依舊暗潮涌動(dòng)，但熱度有所回落。

值得關(guān)注的是，環(huán)一線城市周邊的三、四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，佛山土地拍賣(mài)溢價(jià)率高達(dá)100%，常熟、鹽城單價(jià)地王樓面價(jià)均被刷新。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，由于土地供應(yīng)原因?qū)е鲁鞘型顿Y價(jià)值與房企投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向三、四線城市布局，甚至即使三、四線城市地價(jià)短期內(nèi)高漲，有些企業(yè)也繼續(xù)跟進(jìn)。

但房企三、四城市搶地補(bǔ)貨的背后，有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，張宏偉表示，并非所有三、四線城市都具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資價(jià)值，當(dāng)前布局三、四線是為了短期內(nèi)補(bǔ)貨，、未來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資重點(diǎn)仍然是回歸核心一、二線城市。

事實(shí)上，大部分三、四線城市市場(chǎng)人口有限、市場(chǎng)容量有限、價(jià)格上漲的彈性空間有限，即使有當(dāng)前“地王”頻出，三、四線城市也很難像核心一、二線城市樓市那樣很快地消化地價(jià)帶來(lái)的成本壓力。

更重要的是，張宏偉認(rèn)為，對(duì)于三、四線城市來(lái)講，當(dāng)前房企投資關(guān)注的重點(diǎn)是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，對(duì)于大部分房企來(lái)講，東北的、中西部的三、四線城市并沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略投資價(jià)值。

通過(guò)買(mǎi)公司曲線拿地

事實(shí)上，今年上半年，不少大型房企是通過(guò)買(mǎi)上市公司股權(quán)的方式來(lái)變相增加自己的土地儲(chǔ)備，這也是上半年房地產(chǎn)并購(gòu)案快速猛增的原因。

張宏偉也稱(chēng)，就今年的土地市場(chǎng)而言，即使在樓市調(diào)整期，要想在一線城市及部分核心二線城市拿到地也并不容易。鑒于此，大型房企已經(jīng)將觸角伸向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)的收購(gòu)動(dòng)作。

比如，近期融創(chuàng)中國(guó)、恒大、融信中國(guó)、陽(yáng)光城等上市房企收購(gòu)動(dòng)作頻出。以恒大收購(gòu)嘉凱城等房企的股權(quán)為例，通過(guò)收購(gòu)房企股權(quán)獲得長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)的土地儲(chǔ)備，恒大完善了城市布局格局。此外，由于通過(guò)直接收購(gòu)房企股權(quán)的方式成本相對(duì)較低，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，因此，能更為直接地提升恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

然而，這些大宗收購(gòu)動(dòng)作將進(jìn)一步加劇。

據(jù)張宏偉預(yù)計(jì)，今年下半年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，一部分中小房企會(huì)遇到資金問(wèn)題，比如曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企深圳奧宸資金已經(jīng)斷裂，甚至個(gè)別大型房企也會(huì)面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。屆時(shí)，大型房企以“買(mǎi)地太貴就買(mǎi)上市公司”的這種資本運(yùn)作方式拿地的動(dòng)作將更多。