2017年7月21-24日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)論壇在海南三亞理文索菲特度假酒店舉行。本屆年會(huì)主題為“強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿：地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性變革的窗口期”。任志強(qiáng)雖未能親臨現(xiàn)場(chǎng)，但仍通過(guò)音頻以及PPT與分享了他關(guān)于“市場(chǎng)的變化問(wèn)題和可能發(fā)展的趨勢(shì)”看法，他認(rèn)為就國(guó)家體制制度而言，最重要的是土地制度，在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能會(huì)發(fā)生根本性的變化。

1、今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量和銷售額都可能創(chuàng)歷史新高

從當(dāng)前的房地產(chǎn)看，住房的價(jià)格增幅已經(jīng)出現(xiàn)了一些下降，那么不控就可能會(huì)漲得更快更高。因此在強(qiáng)監(jiān)管和相關(guān)限購(gòu)政策影響下，總體而言房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將平穩(wěn)發(fā)展。但是需要注意的是，增幅的變化，而不是絕對(duì)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下滑。

同時(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一方面要看土地，一方面要看新開(kāi)工，這些變化中，都說(shuō)明預(yù)期會(huì)產(chǎn)生變化。從今年的房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為微觀和宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生不利影響，對(duì)房?jī)r(jià)形成壓制。但任志強(qiáng)在論壇上表示，從目前的情況看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，從面積到金額，都可能創(chuàng)歷史新高。

另一方面，任志強(qiáng)指出，很多城市在限制住房?jī)r(jià)格的上漲，但卻從來(lái)沒(méi)有任何政策限制地價(jià)的上漲。從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價(jià)上漲的速度還在持續(xù)，這種上漲一定會(huì)影響到住房。也就是說(shuō)地價(jià)的上漲一定會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

市場(chǎng)配置資源的時(shí)候，土地的價(jià)格是以產(chǎn)出的價(jià)格來(lái)決定的，但是在壟斷的土地價(jià)格中，價(jià)格促進(jìn)了產(chǎn)品和預(yù)期的提升。所以，土地價(jià)格造成的影響很大。再看住房和土地價(jià)格的對(duì)比，就可以明顯看到，住房?jī)r(jià)格用全國(guó)平均數(shù)和全國(guó)平均土地?cái)?shù)看，相差很低，最直接的差價(jià)根本不夠蓋房。

2、房企將很快進(jìn)入還貸高峰期，到期債務(wù)約達(dá)萬(wàn)億

2017年1-5月，108家房企新增融資579.69億元，增速降低45.3%，其中銀行貸款降低29.6%，票據(jù)債券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息債務(wù)8520億元， 2010年—2014年5年內(nèi)的新增有息債務(wù)8200億元。

這108家房企，所融資的情況出現(xiàn)了一個(gè)巨大的差別。無(wú)論是銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都是在持續(xù)下降。那么，很快就要進(jìn)入還貸的高峰期，房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。那么，也就是說(shuō)，2017-2019年這3年房地產(chǎn)企業(yè)大約有1萬(wàn)多億到期債務(wù)，這和信貸的控制有直接的關(guān)系。

任志強(qiáng)坦言，接下來(lái)的時(shí)間，有些房企的現(xiàn)金流可能會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，并且還貸高峰的來(lái)臨也會(huì)影響到一些企業(yè)未來(lái)的變化。

Wind資訊此前也曾報(bào)道過(guò)，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人阮健弘表示相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年年底以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫初見(jiàn)成效。

此外，今年1月6月份房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)增長(zhǎng)很快，契稅增長(zhǎng)18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多。所以任志強(qiáng)認(rèn)為，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，特別是由于資金緊張導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)，那時(shí)才有可能對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策提出調(diào)整。