租售并舉已成趨勢(shì)

新政背后的套利空間往往是最受關(guān)注的話(huà)題，所以前腳新政剛出爐，熱議馬上接踵而至。有人認(rèn)為，各地實(shí)施租售同權(quán)，最大的受益人是租房者。這樣的政策重點(diǎn)是在保護(hù)租房者的利益，“如果真正能夠做到租售同權(quán)，樓市可能將遇冷，房?jī)r(jià)和租金均有可能出現(xiàn)下滑。”也有人認(rèn)為，大量新政直指租房市場(chǎng)，或意味著中國(guó)租房市場(chǎng)即將活躍起來(lái)，中國(guó)的租金收入將有所上漲，而房東經(jīng)濟(jì)可能得到長(zhǎng)足發(fā)展。

北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，有利于滿(mǎn)足無(wú)房家庭住房剛需，有利于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

某研究院報(bào)告顯示，2020年和2025年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。“中國(guó)整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。”

在業(yè)內(nèi)權(quán)威人士看來(lái)，未來(lái)北京只有三類(lèi)房子：商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃租房；租賃住房（目前公租房廉租房存量大約2萬(wàn)套，未來(lái)五年會(huì)供應(yīng)50萬(wàn)套）保障低端需求、共有產(chǎn)權(quán)保障中端需求、商品房保障高端需求，形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房體系。共有產(chǎn)權(quán)住房解決了政府供地缺乏激勵(lì)的問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用。

中原地產(chǎn)首席分析師表示，對(duì)于城市買(mǎi)不了房的“夾心層”人群來(lái)說(shuō)，這些政策的出臺(tái)能讓其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他們的一些權(quán)益。“但人們究竟愿不愿意租房，則仍要看人們對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅的預(yù)期。”

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義。對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極影響。

實(shí)際上，“不好炒”是業(yè)內(nèi)人士對(duì)這種共有產(chǎn)權(quán)房的一致評(píng)價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府至少有兩個(gè)手段可以抑制炒房。“購(gòu)房人要往外賣(mài)這套房子，需要按份共有人的多數(shù)來(lái)決定。政府占多大的份額和政府對(duì)這套房子怎么賣(mài)、上不上市是會(huì)有影響的，有參與決策的權(quán)利。另外，買(mǎi)房子的人如果想買(mǎi)后待價(jià)而沽自己不住，政府可能將有權(quán)干涉。”

共有產(chǎn)權(quán)政策利好誰(shuí)？

8月1日，在激烈的角逐之后，金科最終以19.9億元連續(xù)競(jìng)得平谷夏各莊兩宗地。面對(duì)這兩宗均有高于20%部分需要開(kāi)發(fā)商自持的地塊，對(duì)于著急進(jìn)入北京市場(chǎng)的金科而言，舉牌毫無(wú)遲疑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京地區(qū)已有超過(guò)20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。在去年底試點(diǎn)這種“租售并舉”模式時(shí)，就祭出的是100%自持地塊，分別被萬(wàn)科、住總、中鐵等企業(yè)收入囊中，這些房企也由此榮升“專(zhuān)業(yè)房東”。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房企這回的“包租公”可并不好當(dāng)。因?yàn)樽猿值貕K難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒(méi)有較好的解決方式。這對(duì)于企業(yè)自身現(xiàn)金流要求較高，一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)將無(wú)法參與。實(shí)際上，租售并舉一詞近年來(lái)十分火熱。目前除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象，租售并舉仍陸續(xù)出現(xiàn)在各地方房產(chǎn)新政的文件中。

值得注意的是，當(dāng)下北京等多地仍在持續(xù)推出部分自持地塊，但相較于北京萬(wàn)科等首批100%自持、必須經(jīng)營(yíng)70年的要求相比，門(mén)檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右，而經(jīng)營(yíng)年限也降至20年左右。業(yè)內(nèi)人士表示，自持比例和經(jīng)營(yíng)年限因地塊差異而不同。

專(zhuān)家認(rèn)為，讓房屋降低金融屬性，回歸居住屬性是目前有關(guān)部門(mén)的首要大任。而若想要穩(wěn)定預(yù)期則必須通過(guò)建立更多的樓市長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)解決。