北京住房將試水共有產(chǎn)權(quán)。有業(yè)界專家認(rèn)為，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化，一個圍繞“租售并舉”的房地產(chǎn)長效機(jī)制雛形正逐步形成。

北京住房引入“股份制”，即將試水共有產(chǎn)權(quán)，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

接受上海證券報(bào)記者采訪的業(yè)界專家指出，中國房地產(chǎn)政策正迎來自1998年房改以來的一次最深刻變革。目前來看，一個圍繞“租售并舉”的房地產(chǎn)長效機(jī)制的雛形正逐步形成。

中國房地產(chǎn)研究會市場委員會副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，中國房地產(chǎn)正迎來一次深刻變革的判斷是非常準(zhǔn)確的，預(yù)計(jì)明年中國房地產(chǎn)長效機(jī)制的具體化政策會陸續(xù)出臺。“共有產(chǎn)權(quán)”、“租售并舉”等事物，僅僅是這一新體系的一個組成部分。在供給側(cè)改革的大背景下，未來中國房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制還應(yīng)該包括財(cái)稅、土地、投資、金融、立法等一系列的“配套工程”。

一石激起千層浪

北京深夜發(fā)布共享新政

8月3日晚間，北京一則有關(guān)樓市的新聞，引發(fā)了輿論的關(guān)注。一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士甚至于把它當(dāng)成“黑天鵝事件”，感覺新政來得太突然。

當(dāng)晚，北京市住建委對外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。這一消息，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊，但對于一些已經(jīng)熟悉傳統(tǒng)套路的開發(fā)商來說，該政策卻顯得非常“突兀”。

“共有產(chǎn)權(quán)住房”就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的 使用權(quán) 讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

顯而易見，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的推出，增加了一種住房供給，也就多了一種選擇，這對于有些開發(fā)商而言，或許不是一個好消息。

“這一政策對于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用。”業(yè)內(nèi)向上證報(bào)記者表示。

“共有產(chǎn)權(quán)住房將替代現(xiàn)有的自住型商品房，兩者區(qū)別還是很大的。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說。她在3日當(dāng)日參加了北京住房保障辦組織的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》意見征集會討論。

她告訴記者，原來的北京自住房房價(jià)比市場價(jià)便宜三成；現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)住房，政府持有的份額是動態(tài)的，隨著各項(xiàng)目價(jià)格變動而變動。將來若上市交易，個人需按市場價(jià)把政府的份額購買下來。

“共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入條件比原來的自住房更嚴(yán)了。除了符合限購條件外，還需要具備沒有住房轉(zhuǎn)讓記錄，信用良好；離婚三年內(nèi)，不許購買；以家庭為單位所有成員名下無房等條件。這樣可滿足家庭首套剛需房，或人生首套房。如果再想買房，需要退出該住房。”趙秀池說，購買共有產(chǎn)權(quán)住房二手房的對象，也需要符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房的條件，保證其封閉循環(huán)，更具保障性質(zhì)。

八仙過海各顯神通

各地樓市租售政策巨變

事實(shí)上，“北京并不是共有產(chǎn)權(quán)住房的先行者，上海更早已經(jīng)有了共有產(chǎn)權(quán)住房，某種程度上可以說是北京借鑒了上海的經(jīng)驗(yàn)。”趙秀池向上證報(bào)記者說，共有產(chǎn)權(quán)住房深層次的意義是，進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來住的”定位，是去投資投機(jī)化的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一個組成部分。具體來看，就是“建立租售并舉”、“租售同權(quán)”住房體系的一個細(xì)化。對此各地政府均在摸索實(shí)踐之中。

記者注意到，在今年全國兩會期間，住建部負(fù)責(zé)人曾表示，“北京自住房、上海共有產(chǎn)權(quán)房值得其他城市學(xué)習(xí)。”而當(dāng)時(shí)上海已經(jīng)推出共有產(chǎn)權(quán)房8.9萬套。

早在2014年，住建部等六部委就出臺了《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（建�！�2014〕174號），局部城市也在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進(jìn)行了有益的實(shí)踐。

“從可復(fù)制性來看，北京市對共有產(chǎn)權(quán)住房的施行公開征求意見，表明這種模式前期已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，后期具備良好的運(yùn)行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間。我們認(rèn)為，北京發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對全國其他城市后期的住房制度改革將形成良好的示范。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜說。

值得回味的是，7月以來，重點(diǎn)城市先后出臺住房租賃扶持政策，各地發(fā)展住宅租賃市場的腳步聲不絕于耳。

7月7日《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》出臺，著力建設(shè)“購租并舉”住房體系；7月10日廣州市公布《加快發(fā)展住房租賃市場的工作方案》，推出“租賃16條”以大力扶持住房租賃市場發(fā)展；7月21日，佛山市開展全國住房租賃試點(diǎn)工作動員會議，下發(fā)9項(xiàng)租賃市場實(shí)施方案。

7月20日，住建部、國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，更是將住房租賃扶持政策推向高潮。

“中央已要求選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作。隨著租賃市場的持續(xù)擴(kuò)大，未來將有更多的城市會出臺相關(guān)租賃政策。”黃瑜說。

她分析認(rèn)為，住建部已經(jīng)提出“租賃市場承租人可以有更多的城市功能和享受均等化權(quán)利”，明確保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，未來承租人能獲得更多與買房人同等的待遇。同時(shí)，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)將獲得更多土地、金融、財(cái)稅等優(yōu)惠政策傾斜。而隨著鼓勵國企進(jìn)入住宅租賃行業(yè)，發(fā)揮出引領(lǐng)和帶動作用，租賃企業(yè)將加快向?qū)�業(yè)化、規(guī)�；�發(fā)展，機(jī)構(gòu)出租住房并提供服務(wù)的長期租賃模式也將逐步形成，購租并舉的住房市場格局將得以成形。

讓房子回歸居住屬性

房地產(chǎn)也要供給側(cè)改革

就在7月下旬，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。

業(yè)界人士指出，長效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)的加快出臺，包括住房制度改革、房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅改革、農(nóng)村土地改革、住房金融改革等在內(nèi)的一系列制度建設(shè)的逐步推進(jìn)，這必將促成自1998年中國房改以來的又一次最深刻的變革。

“這將是一次 深刻的變革 ，這個描述是準(zhǔn)確的，我相信明年房地產(chǎn)長效機(jī)制的具體政策都會出臺。”陳晟說，這些政策包括土地制度和供地機(jī)制、房屋租賃市場、住房信息平臺、保障房供應(yīng)和財(cái)稅金融等5個方面。

“共有產(chǎn)權(quán)住房只是措施之一，我覺得統(tǒng)一的長效機(jī)制的建立更加關(guān)鍵。國家必須通過長效機(jī)制的建立，對沖現(xiàn)在這種住房供不應(yīng)求的局面，才能保持房地產(chǎn)市場的健康有序和長期穩(wěn)定，從而告別 一抓就死，一放就松 的局面。”陳晟說。

在他看來，還要把供給側(cè)改革與房地產(chǎn)長效機(jī)制結(jié)合在一起，即改革房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給方式，包括土地的供給方式（提高自持土地占比等）、租售并舉（比如共有產(chǎn)權(quán)住房等），都是供應(yīng)方式的一些變化。而這種供應(yīng)的變化，將直接影響未來中國樓市的格局。

以北京為例，目前北京主要政策性住房為經(jīng)適房（存量66.2萬套）、兩限房（存量12.9萬套）、自住型商品房（存量10萬套）。

“按照計(jì)劃，2017年至2021年北京預(yù)計(jì)供應(yīng)25萬套自住型商品房，這部分都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，到2021年預(yù)計(jì)北京住房存量為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。這不僅影響到開發(fā)商，還會影響政府供地等多個方面。”專家告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)住房解決了政府供地缺乏激勵的問題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給，滿足居住需求。

“讓房子回歸居住屬性，眼下租售并舉的方式和方法，跟以往措施都有了深層次的變化。開發(fā)商、購房者都要引起高度重視�？梢赃@樣說，政策的變革，已經(jīng)在深層次展開了，影響是深刻的。”陳晟說。