個(gè)人房貸“量跌價(jià)升” 剛需購(gòu)房者承壓

個(gè)人住房按揭貸款，是樓市晴雨表之一。記者梳理上市銀行半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人房貸呈現(xiàn)“規(guī)模降”、“利率升”的特點(diǎn)。房貸收縮對(duì)購(gòu)房者有哪些影響？促進(jìn)樓市降溫的同時(shí)如何滿足剛需的合理需求？

個(gè)人房貸進(jìn)入“量跌價(jià)升”時(shí)代

由于風(fēng)險(xiǎn)低，房貸一直以來(lái)都是銀行眼中的“香餑餑”。去年全年以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款占全國(guó)新增貸款的比重達(dá)到45%。而這一勢(shì)頭目前正在發(fā)生改變。

梳理上市銀行剛剛發(fā)布的半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，多家銀行的個(gè)人住房貸款增速在放緩。截至上半年末，中信銀行個(gè)人房貸余額4825億元，增長(zhǎng)占全部個(gè)人貸款增量的比重比上年減少16.6個(gè)百分點(diǎn)；浦發(fā)銀行個(gè)人房貸余額5096億元，占全部個(gè)人貸款的比重比去年末降低3.62個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行個(gè)人住房貸款余額7999億元，較上年增長(zhǎng)11.05%，增速放緩。

從區(qū)域看，北京等熱點(diǎn)城市的房貸規(guī)模收縮明顯。北京銀監(jiān)局副局長(zhǎng)蔣平表示，近幾個(gè)月北京市個(gè)人住房貸款發(fā)放金額持續(xù)回落，6月份的發(fā)放金額較3月下降約三成。

不僅規(guī)�？s減，以前司空見(jiàn)慣的房貸利率折扣也幾乎難見(jiàn)蹤影。中信銀行半年報(bào)顯示，上半年新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率4.55%，比上年提升0.09個(gè)百分點(diǎn)。

記者從廣州、深圳等地的多家商業(yè)銀行了解到，大部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)至上浮10%的水平，二套房貸款利率則上浮10%至30%不等。

根據(jù)業(yè)內(nèi)發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升2.25%，同比上升12.38%。

房屋中介機(jī)構(gòu)明顯感受到部分銀行房貸“額度降”“放款慢”。“我做房產(chǎn)按揭服務(wù)十多年了，從沒(méi)有遇見(jiàn)過(guò)像現(xiàn)在這樣緊張的放貸情況。幫客戶去辦理房貸，能爭(zhēng)取到額度就不錯(cuò)了，不敢提折扣的事。”廣州一家按揭服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

房貸收緊對(duì)購(gòu)房者影響

額度吃緊、利率提高、放款變慢，房貸政策收緊毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)增加購(gòu)房者的壓力。

剛剛在廣州購(gòu)買首套房的吳小姐告訴記者，她在7月底向一家稱可提供95折貸款的銀行提交了貸款申請(qǐng)，但層層審批后，銀行在8月中旬告知她折扣無(wú)法落實(shí)，且利率上浮5%。這意味著，180萬(wàn)元的貸款，按照等額本息還款法，貸款期限25年計(jì)算，利率上浮后，吳小姐要多還15萬(wàn)元的利息，每月月供增加511元。

不僅是利率的上浮，首付比例的提高對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是不小的壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，由于當(dāng)前部分城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，很多在老家已經(jīng)購(gòu)房的群體，到大城市繼續(xù)購(gòu)房，首付比例就會(huì)很高，如果利率也同時(shí)提高，對(duì)這類剛需群體來(lái)說(shuō)壓力不小。

房貸利率尤其是首套房利率的提高是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控影響了剛需？中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來(lái)，在金融去杠桿、貨幣政策穩(wěn)健中性的背景下，市場(chǎng)資金價(jià)格整體處于上行趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到包括住房按揭貸款在內(nèi)的信貸市場(chǎng)上。

事實(shí)上，監(jiān)管部門一直要求銀行實(shí)施差異化的住房信貸政策。銀監(jiān)會(huì)政策研究局副局長(zhǎng)徐潔勤表示，要牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控，因地因城施策，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，同時(shí)大力支持居民自住和進(jìn)城人群購(gòu)房需求等。

北京銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，對(duì)無(wú)房群體發(fā)放的貸款金額占比83.11%、貸款戶數(shù)占比81.17%，兩項(xiàng)占比均環(huán)比明顯提高。

政策調(diào)控下樓市走向

在各項(xiàng)政策持續(xù)調(diào)控作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市微漲，最高漲幅為廣州的0.4%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

該人士表示，各類收緊政策會(huì)提高購(gòu)房的成本和門檻，對(duì)一些投資投機(jī)需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模出現(xiàn)下滑，進(jìn)而帶來(lái)了價(jià)格持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)的抑制，灰犀牛式的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少。

而對(duì)正準(zhǔn)備生二胎、有著迫切的改善性需求的劉女士來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)依然是其不能承受之重。

劉女士告訴記者，家里的常住人口未來(lái)不會(huì)少于6人，現(xiàn)在87平方米的住房完全不夠住。如果買房，每月固定支出得將近3萬(wàn)元，著實(shí)有些承受不起。“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然較年前跌了一些，但幅度很小，價(jià)格還是過(guò)高，不是工薪階層通過(guò)個(gè)人努力就能買得起的。”

曾剛表示，今年房貸增速較去年會(huì)有大幅放緩，這一方面和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，另一方面也和銀行自身貸款結(jié)構(gòu)的主動(dòng)調(diào)整有關(guān)。“實(shí)際上，不考慮監(jiān)管部門的指導(dǎo)要求，從自身收益和流動(dòng)性管理的角度出發(fā)，銀行也會(huì)主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)配置的調(diào)整。”他表示，在資金成本上升、負(fù)債期限越來(lái)越短的情況下，銀行發(fā)放收益率不高、期限長(zhǎng)的住房按揭貸款的意愿在下降。