出于“去庫存”的考量，過去幾年，政府部門主動收縮了土地供應(yīng)規(guī)模。加之市場預(yù)期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2013年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的年度購置土地面積分別為38814萬平方米、33383萬平方米、22811萬平方米和22025萬平方米，逐年下降。

進(jìn)入2017年，土地交易才首度出現(xiàn)正增長。前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%。

有分析人士指出，按照正常的開發(fā)周期，新成交的土地最快也要在明年形成供應(yīng)。因此，要想迅速改變當(dāng)前的供需緊張局面，只能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上挖潛，“督促已供土地開發(fā)”就成為最直接的方式。

根據(jù)一份報告，截至2017年8月底，80個城市新建商品住宅庫存總量為39827萬平方米，同比減少11.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期僅為10.2個月，比上一個高點(diǎn)（2014年中）幾乎減半。

在途房源規(guī)模龐大

按照正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從土地成交到形成房屋供應(yīng)，通常需要1-2年的時間。也即，在2014年至2015年出讓的土地，目前至少已經(jīng)完全形成供應(yīng)。

但實(shí)際情況往往并非如此。“大部分時候，開發(fā)商不是按照慣常的節(jié)奏在運(yùn)作。”10月12日北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，市場好的時候，企業(yè)希望抬高價格，會有意放緩開發(fā)和入市節(jié)奏，甚至進(jìn)行“捂盤”；市場不好的時候，企業(yè)更會主動把節(jié)奏壓下來。

該人士認(rèn)為，只有在市場由冷轉(zhuǎn)熱之際，開發(fā)和供應(yīng)節(jié)奏才會加快。但若拉長周期來看，這個時間段相對較短。

上述人士還指出，2016年以來，市場進(jìn)入旺季，大量的庫存得以消化。但到2017年，隨著限購、限價、限售等政策的強(qiáng)化，開發(fā)商既面臨盈利難題，又對后市的預(yù)期存有疑慮，因此普遍放緩開發(fā)節(jié)奏。這種情況在調(diào)控相對嚴(yán)厲的熱點(diǎn)城市最為明顯。

今年3月，北京發(fā)布的“3·17新政”中，即有下述條款：加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

按照北京市住建委的解讀，商品住宅庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。“這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場供應(yīng)最近的，對于市場預(yù)期的影響也較大。”這兩個階段的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是去年北京新房銷售量的兩倍多。

此次國土部的檢查，與這一環(huán)節(jié)有著較大的重合度。且比照北京的情況，這部分房源應(yīng)不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為，一旦入市，對于改善市場供需關(guān)系大有裨益。

在土地開工環(huán)節(jié)，已有相關(guān)規(guī)定予以約束。2012年6月，國土部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，閑置土地未動工開發(fā)滿一年的，按出讓價20%繳納土地閑置費(fèi)。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回。

一位接近國土資源部的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這一規(guī)定并不能完全解決問題。“有些開發(fā)商按時開工，但會通過各種手段拖延工期，或者在竣工后遲遲不拿預(yù)售證。”

該人士認(rèn)為，國土部在開竣工環(huán)節(jié)予以督導(dǎo)，會加速庫存形成實(shí)際供應(yīng)，能夠在一定程度上改善市場供需關(guān)系。但這一動作仍無法保證竣工后的項(xiàng)目盡快入市。他認(rèn)為，若監(jiān)管層意圖在供應(yīng)端發(fā)力，不排除未來出臺強(qiáng)化入市的相關(guān)措施。