10月10日，在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。同步，新華社刊發(fā)了一篇題為《房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正緊鑼密鼓制定》的電訊稿，字?jǐn)?shù)不長(zhǎng)但信號(hào)意義彰顯。

眾所周知，本世紀(jì)開(kāi)啟樓市調(diào)控以來(lái)，需求端著力的“短期化”干預(yù)，一直是樓市調(diào)控的主基調(diào)。這種“指哪打哪”、短期問(wèn)題導(dǎo)向，需求控制式的調(diào)控模式，供給端革新力度有限，被認(rèn)為是樓市“屢調(diào)屢漲”、住房偏離居住屬性、房?jī)r(jià)快速上漲及上漲預(yù)期難破的重要原因。由此，各界對(duì)建立長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲很高。

正如寧吉喆所言，黨的十八大以來(lái)，各地因地制宜、因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是好的：三四線城市整體庫(kù)存消化周期已降至18個(gè)月的警戒線以內(nèi)；投資投機(jī)需求基本褪去，京滬深龍頭代理中介統(tǒng)計(jì)的投資客占比降至4%，這是歷史最低值。同時(shí)，利用調(diào)控創(chuàng)設(shè)的難得的“窗口期”，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)全面啟動(dòng)。相對(duì)于短期調(diào)控，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)著力于供給端（非需求端）、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實(shí)現(xiàn)新市民的有效需求（非投資投機(jī)等無(wú)效需求）、著力于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相得益彰（非“工具化”）。目前，長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓眉目漸顯。

首先，在樓市的源頭——土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，過(guò)去“價(jià)高者得”的“招拍掛”出讓模式，完全被“控地價(jià)、競(jìng)配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代。

一方面，這種出讓模式完全規(guī)避了過(guò)去“面粉價(jià)格推高面包價(jià)格”的邏輯；另一方面，不管是配建租賃住房還是公共設(shè)施，或企業(yè)自持，都是順應(yīng)新市民為主體的住房需求，這是住房回歸居住屬性在供地環(huán)節(jié)的應(yīng)有之義；最后，土地漲價(jià)邏輯褪去，土地供應(yīng)面向新市民了，地方政府“土地財(cái)政”自然消解。近期，各地“人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)”硝煙漫起，落戶門(mén)檻降低，竭力修補(bǔ)公共服務(wù)欠賬，意味著地方開(kāi)始從依賴土地轉(zhuǎn)向依賴人口。因?yàn)�，有了人就有了消費(fèi)、投資，也就有了稅收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”。近期，國(guó)土部和住建部下發(fā)《集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海等13個(gè)超大或大城市先行試點(diǎn)。目前，新市民、農(nóng)村“留守人群”、大學(xué)畢業(yè)生、城鎮(zhèn)無(wú)房戶，總?cè)丝谠?億-5億人，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口的80%。目前，高房?jī)r(jià)背景下，單靠新地出讓、盤(pán)活存量，難以滿足新市民借助低成本租賃在城市“安頓”下來(lái)的訴求。

當(dāng)前，大城市建設(shè)用地中，集體用地與國(guó)有用地基本上“對(duì)半開(kāi)”。過(guò)去，囿于“房地產(chǎn)化”、侵害農(nóng)民利益等顧慮，集體土地入市躊躇不前。集體建設(shè)用地建租賃住房、企業(yè)和村集體（村民）合作持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求。更重要的是，這一供給端改革大幅降低租賃成本。

其次，樓市源頭被控制住，即地價(jià)難以上漲，新市民需求導(dǎo)向土地供應(yīng)。接下來(lái)，就是革新住房供應(yīng)體系。目前，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”，存量用地盤(pán)活并建設(shè)租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開(kāi)，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度，不僅是長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起，會(huì)分流需求但不會(huì)明顯沖擊房?jī)r(jià)而導(dǎo)致危機(jī)，因?yàn)樽夥亢唾I房是兩個(gè)群體，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費(fèi)模式，很多人甚至長(zhǎng)期租房，過(guò)去由旺盛需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、上漲預(yù)期拉動(dòng)投資投機(jī)，就會(huì)慢慢退潮，“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)疏解。

租賃能讓新市民、無(wú)房戶在城市“安頓”下來(lái)（非漂泊），但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間，更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就得努力工作、好好賺錢，以后到市場(chǎng)或租或買。在我國(guó)，但凡要在城市長(zhǎng)期居住，也即“扎根”城市，沒(méi)有誰(shuí)不想買房，何況我國(guó)安居樂(lè)業(yè)、結(jié)婚買房、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重。

因此，租住3-5年后，很大一部分人群要去買房，但也不是“一窩蜂”涌入市場(chǎng)。這種有效需求，不僅確保樓市不會(huì)因需求斷檔、調(diào)控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無(wú)效的投資投機(jī)需求，這是我國(guó)樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此，共有產(chǎn)權(quán)住房也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容。近期，京滬大規(guī)模啟動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，目前已經(jīng)擴(kuò)展到深圳、廈門(mén)、福州、海南等地以及雄安新區(qū)，未來(lái)也必將擴(kuò)展到全國(guó)。

綜上，探索多年、因內(nèi)涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，近期逐漸清晰起來(lái)。