短期炒房已經(jīng)沒有盈利點(diǎn)

對(duì)于很多仍打算投資房子的人來說，北京房價(jià)近期的下降又創(chuàng)造出了新的買入機(jī)會(huì)。新房由于政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，開盤價(jià)普遍低于預(yù)期，二手房價(jià)格很多小區(qū)的下調(diào)更是達(dá)到了20%以上。

但即便如此，業(yè)內(nèi)一位資深投資人卻對(duì)北青報(bào)記者表示，金融政策的從嚴(yán)從緊，讓房價(jià)的下降并沒有落實(shí)到普通買房人身上，短期的炒房已經(jīng)沒有盈利點(diǎn)了。

這位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)投資人告訴北青報(bào)記者，他人生的第一桶金是迫于形勢所迫，由于生意失敗，只有8萬元現(xiàn)金的他，毅然決然買了順義中央別墅區(qū)的某項(xiàng)目，打算“最后一搏”。全身上下的8萬元全部用來做了定金，而后首付仍需要200萬元，他開始游說自己的生意伙伴和親朋好友，承諾20%的年化利息，終于借來了200萬。這名資深房產(chǎn)投資人透露，他當(dāng)時(shí)的打算就是如果失敗了，就賣掉北京的房子還了債，回老家，如果成功了就翻身了。結(jié)果，僅僅一年的時(shí)間，他就賣掉了這套別墅，并還清了所有債務(wù)，還獲利160余萬元。從此，買房一定要用杠桿，用別人的錢買房就成了他的信條。

可如今，面對(duì)北京新房、二手房都出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，這位資深投資人卻很淡定，“不買，不能買，現(xiàn)在炒房完全不掙錢。”他向北青報(bào)記者透露，一方面“房住不炒”的政策高壓不容忽視，畢竟高層三令五申，不能抱著僥幸心理。另一方面，他曾經(jīng)的投資炒房經(jīng)驗(yàn)都是快進(jìn)快出，但如今，由于首付比例提高到了二套房八成首付，另外貸款政策也不斷收緊，通過銀行的杠桿獲得資金炒房幾乎是不可能的。如今的抵押貸款通常是房產(chǎn)市價(jià)的基礎(chǔ)上打八折作為評(píng)估價(jià)，能獲得的抵押貸款又要在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打七折，如此算下來，一套1000萬元的房子，頂多獲得600萬元的貸款，年利息最低也是8%，而小額貸款年利息甚至達(dá)到了10%。另外還有重要的一點(diǎn)就是現(xiàn)在的新房，基本都是兩年以后交房，獲得房產(chǎn)證就差不多需要3年，這樣算下來，投資一套房子，如果要獲利，就要求3年的房價(jià)漲幅達(dá)到50%以上。按照往年的政策調(diào)控、房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈的理論，3年50%的漲幅并不難實(shí)現(xiàn)，但如今，政策調(diào)控短時(shí)間沒有退出的跡象，而且常態(tài)化趨勢更加明顯，短期利用高杠桿炒房的盈利空間已經(jīng)非常有限了，相反風(fēng)險(xiǎn)卻更高了。

該資深投資人透露，除非自有資金比較充裕，或者為了改善和剛需買房，否則他不建議貿(mào)然用高杠桿投資房子，對(duì)賭調(diào)控政策。

記者手記：跟風(fēng)投資房產(chǎn)要量力而行

投資買房一直都是北京樓市不可避免的話題，誠然，歷史的經(jīng)驗(yàn)中太多的人通過大膽買房實(shí)現(xiàn)了財(cái)富“升級(jí)”，這對(duì)很多人形成了認(rèn)識(shí)上的沖擊，有不少人并非自己真有買房的需求，但是當(dāng)身邊的人都往“車”上擠，就會(huì)產(chǎn)生羊群效應(yīng)，生怕自己“踏空”，現(xiàn)金貶值。

但是，房子并非最理想的流動(dòng)資產(chǎn)，當(dāng)調(diào)控之下金融屬性減退，就會(huì)回歸消費(fèi)和居住本質(zhì)。此時(shí)，那些居住體驗(yàn)不佳、配套欠缺的偏遠(yuǎn)郊區(qū)的老舊房子，就很有可能找不到接盤者。而高杠桿買入、博短期升值賣出的也很可能面臨“被套牢”。

世上永遠(yuǎn)不會(huì)有穩(wěn)賺不賠的投資，所謂投資，風(fēng)險(xiǎn)始終與收益并存。對(duì)此，受訪的多位投資人雖然都體驗(yàn)了房產(chǎn)投資帶來的豐厚回報(bào)，但也不同程度地體驗(yàn)了虧損和無能為力，因此這些受訪投資客建議購房人要特別注意流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高杠桿意味著高債務(wù)，高額的還本付息壓力可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆蓋每月還本付息，因此一些自以為聰明的炒房客以為留著幾十萬元還月供，能夠有兩年“彈藥”支撐就夠了，實(shí)際上這種方案漏洞很多。該方案的前提是兩年后投資的房產(chǎn)能順利加價(jià)賣出，但隨著調(diào)控加碼，不少城市規(guī)定了限賣時(shí)間，短則兩年、長則三年甚至更長。即使按兩年時(shí)間計(jì)，如果考慮出售房產(chǎn)和過戶的時(shí)間，一旦這期間“彈盡糧絕”，炒房客不僅會(huì)留下信貸不良記錄，抵押物也可能被銀行拍賣。由銀行拍賣的房子，其價(jià)格必然大打折扣，結(jié)果炒房客不僅把自己的本金都賠進(jìn)去，還要倒背銀行債務(wù)。

可見，杠桿無疑是把雙刃劍，高杠桿能帶來高收益，但同樣也會(huì)導(dǎo)致高虧損。對(duì)于加杠桿投資房產(chǎn)，一定要量力而行，也要做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。