3月24日，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉受邀參加第十八屆“中國(guó)發(fā)展高層論壇”，在下午“城市群與房地產(chǎn)市場(chǎng)新方位”的分論壇中，以“人口的再分布與住房市場(chǎng)的再平衡”為主題發(fā)表了演講，并結(jié)合我國(guó)城市群規(guī)模及人口發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)如何建立面向未來(lái)的住房供給體系提出了自己的觀點(diǎn)。

鏈家左暉：中國(guó)城市群發(fā)展呼喚新的住房供給體系

人類歷史上最大的一輪城市化

“今年是改革開放40周年，在過(guò)去的40年時(shí)間里，整個(gè)中國(guó)完成了人類歷史上最大的一輪城市化進(jìn)程，從1978年到今天，完成了6.4億人口的城鎮(zhèn)化，相當(dāng)于是2個(gè)美國(guó)、5個(gè)日本的人口。并且中國(guó)完成城市化的速度非�？欤�美國(guó)從10%到50%的城鎮(zhèn)化率用了80年時(shí)間，我們用了30年就完成了這個(gè)過(guò)程。”左暉在講話中表示，“中國(guó)的城鎮(zhèn)化率，實(shí)際上是高度的集中，到今天為止，我們城市人口主要還是集中在東部沿海的大型的城市里邊”。

在過(guò)去40年時(shí)間里，中國(guó)人均居住面積從6.7平方米已經(jīng)增長(zhǎng)到超過(guò)36平方米，存量面積從6億增加到250億平米左右。在左暉看來(lái)，整個(gè)大的城市化過(guò)程中，住宅產(chǎn)業(yè)為了應(yīng)對(duì)這樣一個(gè)城市化的浪潮是有三大核心特點(diǎn)，第一是住宅的總體需求大量釋放，第二住宅需求大量集中地釋放，第三是大量集中地釋放在少數(shù)城市。

中國(guó)進(jìn)入城市群發(fā)展階段

左暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)40年的發(fā)展，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了非常關(guān)鍵性的作用：“第一，自1998年房改后，中國(guó)開啟了大規(guī)模的建設(shè)浪潮；第二，居住條件得到了顯著改善；第三，住房的成套率發(fā)生了很大的變化，今天已經(jīng)到了90%以上；第四，今天的戶均住房套數(shù)也在發(fā)生變化，‘房戶比’這個(gè)指標(biāo)各個(gè)地區(qū)分布是非常不均衡的，比如上海（樓盤）、北京（樓盤）房屋和戶數(shù)比是0.85；第五，住房基本上實(shí)現(xiàn)了可支付，盡管漲幅比較高，但基本上實(shí)現(xiàn)了可支付的問題。”

“今天正在走向一個(gè)從城市化到城市圈發(fā)展的明顯態(tài)勢(shì)，我們估算未來(lái)在整個(gè)中國(guó)，城鎮(zhèn)人口規(guī)模從7億到10億的過(guò)程中，可能會(huì)有超過(guò)20個(gè)的超大城市圈。”左暉在會(huì)中提到，在城市圈的發(fā)展過(guò)程中，存在各種各樣的問題，房?jī)r(jià)上漲、交通擁堵、效率降低等等。但，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力。高密度本身并不意味著必然的高房?jī)r(jià)，也并不意味著必然的交通擁堵。

左暉強(qiáng)調(diào)，“從全世界范圍來(lái)看，城市人口發(fā)展都是先集中再分散然后再次集中，我們看到美國(guó)很多大企業(yè)都往城市中心轉(zhuǎn)移，所以我們也會(huì)發(fā)生這樣的變化。再比如日本東京晚上白天的人口比大概85%左右，晚上的人口相當(dāng)于白天人口的85%，這個(gè)比例非常重要。以北京望京區(qū)域?yàn)槔�，�?0年前的很不好的規(guī)劃，到今天非常好的發(fā)展，這都是城市圈的發(fā)展過(guò)程”。

建立面向未來(lái)的住房供給體系

在城市圈發(fā)展的背景和基礎(chǔ)下，如何建立面向未來(lái)的住房供給體系呢？左暉提出了他的5個(gè)看法。

“第一，建立一個(gè)有彈性的住房供給體系非常重要，這不僅僅是供給規(guī)模的問題，還是供給彈性的問題，因?yàn)樽》康男枨�，釋放的�?jié)奏不太一樣。并且我們最近也反省這個(gè)問題，過(guò)去10年對(duì)于住房的宏觀調(diào)控，是加強(qiáng)了變化還是減弱了變化？怎么讓供給更彈性？一方面是增加土地供給，另一方面是新房、二手房、租房的‘三管齊下’。”

“第二，建立更加包容的住房政策。今天中國(guó)大概有2億的流動(dòng)人口，現(xiàn)在的補(bǔ)貼也大多是補(bǔ)貼到高學(xué)歷的年輕人，而不是低技能的人口身上去，我們認(rèn)為未來(lái)2億人口的聚集，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)不僅僅是成本，更意味著競(jìng)爭(zhēng)力。”

“第三，租購(gòu)并舉，這個(gè)‘并’，我們?cè)趺窗炎飧��?gòu)連接，今天來(lái)看，主體還在C端，包括美國(guó)、日本，80%的租賃是由C端解決，所以我們?cè)趺锤�好的把二者進(jìn)行連接。”

“第四，一二手房并重，2017年超過(guò)18個(gè)城市的二手房交易量超過(guò)了新房。北京、上海這樣的城市二手房交易和新房交易已經(jīng)達(dá)到了4：1。”

“第五，今天在一線城市里建立可循環(huán)的再生體系非常重要，北京和上海大概都有兩百萬(wàn)套中心區(qū)的住宅，這種住宅的流通率大概一年千分之一左右，怎么樣讓這些住房產(chǎn)生新的活力，這也是非常重要的”。