經(jīng)歷了3·17調(diào)控、處于持續(xù)金融去杠桿的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍未平靜。

4月以來(lái)，成都、昆明、大連、西安，這些以前房?jī)r(jià)平穩(wěn)的二線城市，甚至丹東、惠州這樣長(zhǎng)年庫(kù)存高企的三線城市，都出現(xiàn)了成交及價(jià)格的上漲。

二三線城市限購(gòu)寬松、限價(jià)嚴(yán)厲，以及地方新一輪“搶人”政策的作用，讓一部分城市的樓市充滿了躁動(dòng)。新房被搶、庫(kù)存降低，“不買就趕不上了”的焦慮充斥著這些原本平靜的城市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，近期住建部約談的12個(gè)城市中，除佛山外，其余11城的新房?jī)r(jià)格3、4月份均出現(xiàn)環(huán)比上漲；另?yè)?jù)易居研究院數(shù)據(jù)，多個(gè)熱點(diǎn)城市的庫(kù)存降至低位，被約談的惠州去化周期已降至3.6個(gè)月，大連降至4.3個(gè)月，成都、徐州降至5.1個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了警戒線。

5月19日，住建部發(fā)文重申加強(qiáng)調(diào)控，提出了6項(xiàng)具體措施。中原地產(chǎn)指出，調(diào)控正從過(guò)去的一城一策，開(kāi)始升級(jí)到預(yù)警——約談——問(wèn)責(zé)三步走。

不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控只是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的快慢節(jié)奏，而要解決的根本問(wèn)題，仍然是供求關(guān)系。對(duì)此，住建部再提多元化供地，并要求16個(gè)城市在6月底前上報(bào)方案。

庫(kù)存降至低位

“五一”前后，住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題密集約談了12個(gè)城市。目前，已有6個(gè)城市作出回應(yīng)；9個(gè)城市發(fā)布了各種類型的加碼調(diào)控。

被約談的城市基本位于3-4月房?jī)r(jià)上漲迅速的城市行列，其中�？�、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)等城市均位列4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十位；哈爾濱房?jī)r(jià)同比漲幅全國(guó)最高，達(dá)12%。

西安、成都、杭州等地不同程度地出現(xiàn)了銷售火爆的場(chǎng)面，甚至是“萬(wàn)人搶房”。

火爆的市場(chǎng)讓供求失衡，庫(kù)存急劇降低。5月17日，易居研究院報(bào)告顯示，截至4月，百城住宅庫(kù)存已連續(xù)33個(gè)月同比下跌。4月，共有72個(gè)城市的庫(kù)存同比下滑。

就在4月，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4182萬(wàn)平方米，而成交量為4508萬(wàn)平方米，連續(xù)5個(gè)月供小于求。“限價(jià)環(huán)境下部分新推盤項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)較低，性價(jià)比較高，部分城市出現(xiàn)‘搶房’的現(xiàn)象。”報(bào)告的執(zhí)筆人嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

從去化周期來(lái)看，有55個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月；熱點(diǎn)二線城市如重慶、杭州、武漢、�？诘热セ�周期不足5個(gè)月，杭州更低至2.8個(gè)月，幾至“無(wú)房可賣”，供不應(yīng)求狀況顯著。

另外有部分三四線城市也在迅猛去庫(kù)存。以最近比較熱門的丹東為例，其已連續(xù)9個(gè)月去庫(kù)存周期變小。歷史上丹東的去庫(kù)存周期最高達(dá)到63個(gè)月，而目前已降至13個(gè)月，逼近警戒線。

另外一個(gè)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的熱門城市、不 限 購(gòu)的惠州，去化周期降至3.6個(gè)月，近期去惠州看房、買房，成為不少深圳人尤其是投資客的熱議話題。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心何倩茹分析，今年以來(lái)，一線城市受調(diào)控政策影響，價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)的上升蔓延至二線城市，呈現(xiàn)出自住投資兩旺的態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)鼗蚴��?nèi)居民的自住需求旺盛，部分投資者也會(huì)將目光轉(zhuǎn)移至二三線城市，特別是不 限 購(gòu)不限貸的城市。

另一方面，隨著開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)決策的謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)投資有所減慢，庫(kù)存便出現(xiàn)下降。

中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，當(dāng)市場(chǎng)處在調(diào)控高壓時(shí)，許多人選擇持幣觀望，便囤積了相當(dāng)多的需求，而這些需求隨時(shí)有入場(chǎng)的可能性。一旦有人入場(chǎng)，從眾行為便表現(xiàn)得特別明顯，由觀望到沸騰的過(guò)程非�？�。其背后是供需的不平衡以及龐大需求的支付能力。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，搶人才的城市并沒(méi)有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備，而搖號(hào)購(gòu)房更加劇了供求失衡的市場(chǎng)預(yù)期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾。

探索供地多元化

5月19日，在重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松的同時(shí)，住建部最新提出了六大措施。

其中，措施的重點(diǎn)是進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任；首次提出北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

早在2017年末，住建部就發(fā)布政策，建立住建部房?jī)r(jià)政策預(yù)警機(jī)制，同時(shí)要建立房地產(chǎn)的約談和問(wèn)責(zé)機(jī)制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪約談原則，是預(yù)期管理、事中管理，而不是過(guò)去的結(jié)果管理，應(yīng)該是住建部的房?jī)r(jià)預(yù)警系統(tǒng)起到了作用。

“如果沒(méi)有問(wèn)責(zé)機(jī)制，前五條落地難度都很大。”張大偉認(rèn)為，調(diào)控的關(guān)鍵是問(wèn)責(zé)機(jī)制的建立。

宋丁認(rèn)為，住建部的表態(tài)是政府對(duì)市場(chǎng)最新跡象，即調(diào)控邊際收益遞減的應(yīng)對(duì)。“供應(yīng)量和庫(kù)存下降，可能導(dǎo)致市場(chǎng)成交量和價(jià)格的上升。這時(shí)如果不約談，不排除在下半年出現(xiàn)失控狀況。”

歐陽(yáng)捷則指出，要解決供求問(wèn)題，只有增加供地�？赏ㄟ^(guò)產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換，或農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入可售住宅市場(chǎng)等，來(lái)增加居住用地。

事實(shí)上，去年至今，深圳、北京等地已在探索多元化供地。集體建設(shè)土地入市、企業(yè)自有用地做租賃、城中村改造整租、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房等都將出現(xiàn)。

其中，集體建設(shè)用地做租賃成為一大風(fēng)向。這在北京已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。目前已開(kāi)工朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體用地租賃項(xiàng)目，共計(jì)房源1.28萬(wàn)套。

按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房。

據(jù)悉，碧桂園的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，也將推動(dòng)集體用地入市，建設(shè)“長(zhǎng)租城市”。

此外，共有產(chǎn)權(quán)房在上海、北京大量推出后，也有望在廣東推行。近日，廣州南沙區(qū)推出1000套共有產(chǎn)權(quán)房備受關(guān)注。廣東省住建廳廳長(zhǎng)張少康表示，除了廣州，珠海、深圳也在試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房，“未來(lái)會(huì)加大試點(diǎn)的力度。”

張少康表示，2018年，將繼續(xù)探索建立多渠道住房供應(yīng)體系，實(shí)施以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等為主，租售補(bǔ)結(jié)合的住房保障政策，把更多符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、異地務(wù)工人員、青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰提出，未來(lái)深圳的住房，將形成包括購(gòu)買型商品房、租賃型商品房、共用產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房在內(nèi)的多元供應(yīng)體系。