圖片來源：視覺中國

在北京市住建委發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知（征求意見稿）》12天后，5月26日，限價房項目銷售辦法正式出臺。與最初的《征求意見稿》相比，此次《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》）核心內(nèi)容基本沒有變化，但增加了部分內(nèi)容。

比如，針對不轉化限價房項目：“開發(fā)建設單位應嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關于建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。”

北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，《征求意見稿》發(fā)布后，5月7日至14日共收到意見、建議136條。普遍認為《通知》是落實“房住不炒”的具體措施，有利于保護剛需家庭的住房需求。

設定比例暫定85%

根據(jù)《通知》，在限房價項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。然后，根據(jù)限房價項目可售住房在土地出讓時規(guī)定的銷售限價與評估價之比，分別采用兩種方式銷售。這次，新政中將設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售狀況適當調整。

如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當前商品房的銷售完全一樣。如果限房價項目的比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產(chǎn)權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權份額，剩余比例產(chǎn)權相應轉化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權份額。當然，這個標準也不是一成不變，《通知》明確，目前是暫行的比例，實施過程中會根據(jù)市場變化和銷售情況適當調整。

舉個例子，假設一個限房價項目拍地的時候規(guī)定將來銷售限價為4.6萬元/平方米，在辦理施工許可后，進行評估的市場價格為5萬元/平方米，用4.6萬元除以5萬元，這個比值是92%，高于85%的設定比例。那么這個項目就將和商品房一樣由開發(fā)商進行銷售。反之，如果某個項目拍地時的銷售限價為6.5萬元/平方米，評估價為8萬元/平方米，比值約為81%，低于85%的設定比例，那么這個項目就將被收購為共有產(chǎn)權住房。

新政也對收購轉化為共有產(chǎn)權住房面向人群也進行了明確規(guī)定�！锻ㄖ�》指出，北京市保障房中心收購轉化的共有產(chǎn)權住房，具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

市場供應有望加速增加

關于此次銷售辦法的正式發(fā)布，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，首先，對于北京市場來說，2017年以來，北京市出讓所有土地全部限價，但因為政策未明確，這部分項目一直未入市，政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場供應量。據(jù)他統(tǒng)計，2018年以來截至目前，北京市限房價項目只有5044套供應。

張大偉估計，限房價項目在北京合計大約3000億貨值。6月后，北京市將出現(xiàn)限價房供應量井噴。短期入市房源有望超過2萬套（合計限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度后上市）。

對于《通知》強調不得捆綁銷售等，張大偉認為，這可能給部分企業(yè)帶來銷售難題。（21世紀經(jīng)濟報道 記者：王營 實習生：晏思思）