上周末，期待已久的限競房（限制售價、競爭土地價格）終于正式入市。位于大興區(qū)的瀛海府和位于房山區(qū)的金樾和著成為了最先開盤的限競房項目。不出意外，這兩個項目都獲得了極大的關注，尤其是大興區(qū)的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價格優(yōu)勢，僅用了2個小時，選房就已經完成，開發(fā)商對外聲稱首期售罄。

然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對這兩個限競房項目展開了突擊檢查，兩個項目都因為公示信息不完全、搖號受質疑等原因，被責令整改并立案調查。這無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。業(yè)內人士認為，限競房其實并非想象中的會有很多人搶著買，相反，由于限競房自身價格和區(qū)位的不平衡，加上監(jiān)管部門明顯加碼的嚴格要求，恐怕很難催熱北京的新房市場。而大量限競房的入市還給房企帶來了去化壓力，預計北京新房市場也將迎來巨大壓力。

限競房入市進“快車道”

在限競房正式放開閘門后，很多購房人都在等待這些限價新房的入市，隨之出現(xiàn)的新房成交回暖也成為了大概率事件。

也確實如預想中一樣，限競房閘門剛一放開，瀛錦苑、舒朗苑和金樾和著三個限競房項目就相繼獲得預售證。就在近日，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“林悅和苑”也獲得預售許可證。該項目也將作為商品住房，由開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，并將在近期開盤入市。

北京住建委官網顯示，“林悅和苑”也稱為“保利首開熙悅林語”，為北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0006、0007地塊R2二類居住用地，于2017年4月13日拿地。建設用地面積66379.53平方米，建筑控制規(guī)模146035平方米，企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。根據土地出讓文件，該項目商品住房銷售均價不超過52315元/平方米，且最高銷售單價不得超過54931元/平方米。

據北京青年報記者了解，該限競房與大多數(shù)同類產品主打小戶型不同，首期推出的是138平方米的3室2廳戶型。共60套，銷售均價52315元/平方米。排號前需交30萬認籌金，2021年交房。同樣，該項目也因為高性價比備受關注，周邊在售的非限價項目，如首開住總熙悅安郡、中國鐵建花語金郡、中鐵華僑城·和園等均價分別為79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

除此之外，北京青年報記者獲悉，位于密云區(qū)檀營鄉(xiāng)的“京投發(fā)展錦悅府”限競房項目、碧桂園瑯輝以及北京城建·上河灣等多個限競房項目都在取證準備中。其中，碧桂園瑯輝項目為目前整個北京單價最低的限競房項目，均價21144元/平方米；北京城建·上河灣目前暫未推出房源，均價約在27000元/平方米左右。

業(yè)內專家分析指出，上月北京市限房價項目銷售管理辦法正式發(fā)布實施后，限房價項目的入市也明顯走上“快車道”，很多項目都在爭取早日開盤，鎖定購房人。

限競房并非都好賣

限競房大量入市，是否意味著撿漏機會來了呢？

確實有一些限競房項目區(qū)位和價格都比較有優(yōu)勢，但需要看到的是，仍有大量限競房面臨著嚴重的去化壓力。

以房山良鄉(xiāng)兩項目金樾和著和旭輝城為例，預售均價限定為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。

除此之外，良鄉(xiāng)周邊還有五六個商品住宅項目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，限競房項目在單價上具備一定優(yōu)勢。

總價方面，限競房的主力產品90平方米總價為351萬元，而良鄉(xiāng)商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元，對剛需、剛改客群形成極大吸引。

令人擔憂的是，房山的市場需求能否支撐兩項目的龐大貨量。據市住建委官網顯示，兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數(shù)計約為2000套。而據思源地產數(shù)據顯示，今年前5個月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

僅這兩個項目就將有2000套新房入市，這還不算區(qū)域內本身存在的非限價項目，很可能對區(qū)域樓市將產生巨大沖擊，造成房源去化速度的減慢，甚至對剛剛出現(xiàn)復蘇契機的二手市場造成重壓。思源地產首席分析師郭毅分析表示。